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Karlsruher Mietspiegel ist da!

von Ralf Schulze Steinen | 22.04.2013

 

Der Karlsruher Mietspiegel 2013 ist da!

Alles, was Sie zum Karlsruher Mietspiegel wissen müssen, finden Sie hier bei uns auf

schneideranwaelte.dev!

 

Nach langen Jahren der Diskussion ist es soweit: Karlsruhe hat einen Mietspiegel! Der Karlsruher Mietspiegel ist durch Beschluss des Karlsruher Gemeinderats am Nachmittag des 20.03.2013 „in Kraft getreten“.

Über das, was es ganz allgemein mit einem Mietspiegel auf sich hat, haben wir bereits lange vor dem Karlsruher Mietspiegel für Sie berichtet, nämlich hier.

Nachdem der Karlsruher Mietspiegel jetzt (endlich) vorliegt, möchten wir diesen etwas genauer für Sie beleuchten, einige Fragen aufwerfen, deren Beantwortung für Sie als Vermieter/in oder Mieter/in von Interesse sein könnte.

Hier einige

 

Zahlen, Fakten und Wissenswertes zum Karlsruher Mietspiegel:

 

Wo erhalte ich den Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist beim Karlsruher Amt für Stadtentwicklung, beim Liegenschaftsamt, beim Stadtamt Durlach und den Ortsverwaltungen, z. B. von Hohenwettersbach, erhältlich. Daneben kann der Mietspiegel auch bei den sog. Interessenverbänden, d.h. dem Mieterverein Karlsruhe und dem Haus- und Grundeigentümerverein Karlsruhe, durch Mitglieder bezogen werden.

Ist der Mietspiegel kostenlos erhältlich?

Nein. Für den Mietspiegel muss eine sog. Schutzgebühr i. H. v. 6,00 EURO entrichtet werden.

Wo gilt der Mietspiegel?

Der Mietspiegel gilt in ganz Karlsruhe, d. h. nicht nur in der Innenstadt, sondern auch in den „außerhalb“ gelegenen Ortsteilen wie etwa Durlach, Grötzingen, Hohenwettersbach oder Wolfartsweier.

Womit beschäftigt sich der Mietspiegel?

Wie jeder andere Mietspiegel auch, befasst sich der Karlsruher Mietspiegel mit der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete und zwar für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Er soll aufzeigen zeigen, wie viel Miete in Karlsruhe für bestimmte Wohnungen/Einfamilienhäuser zu zahlen ist.

Um welche Art von Miete geht es?

Bei den sich aus dem Mietspiegel ergebenden (Vergleichs-) Mieten handelt es sich stets um Grund-bzw. Nettokaltmieten, d. h. um das Entgelt für die Überlassung der Wohnung an sich. Betriebskosten o.Ä. sind in diesen Mieten nicht enthalten.

Um welche Art von Mietspiegel handelt es sich bei dem Karlsruher Mietspiegel?

Bei dem Mietspiegel handelt es sich teilweise um einen sog. qualifizierten Mietspiegel i. S. d. § 558 d BGB. Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. In ihn sind Daten von beinahe 5.000 Wohnungen eingeflossen.

Kein Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels sind die für Einfamilienhäuser ausgewiesenen Mieten.

Wie ist der Mietspiegel aufgebaut?

Der Karlsruher Mietspiegel besteht aus einem Vorwort und aus zwei (Haupt-) Teilen,  dort „Teil I: WOHNUNGEN“  und „Teil II: EINFAMILIENHÄUSER“ genannt. Daneben gibt es noch 2 Anlagen, nämlich die „Anlage 1 – Lagekarten“ und die „Anlage 2 – Auszug Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)“.

Wie benutze ich den Karlsruher Mietspiegel?

Wie der Mietspiegel zu benutzen ist, erklärt dieser im Prinzip selbst. Er ist klar strukturiert und enthält gut verständliche Anmerkungen und Hinweise. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. der Mietpreisspanne für eine Wohnung erfolgt danach grundsätzlich  in 4 Schritten:

1. Eingruppierung der Wohnung nach dem Baujahr

Nach dem Mietspiegel gibt es 5 Baujahresklassen, in die die Wohnung, deren ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt werden soll, eingeordnet werden muss. Die Baujahresklassen umfassen jeweils mehrere Jahre. Die älteste Baujahresklasse beginnt 1949 und früher, die jüngste 2005 – April 2012.

2. Einstufung der Wohnlage

Hier geht es darum, die jeweilige Wohnung in die passende Makrolage – Lage innerhalb der Gemeinde Karlsruhe – und die passende Mikrolage – Lage im Gebäude – einzuordnen.

3. Eingruppierung der Ausstattung

Hier geht es um die Bestimmung der Art und der Beschaffenheit der Wohnung (Penthouse, Neubau, modernisierter Altbau o. Ä.) sowie deren Ausstattung (Beheizungsart, Sanitärausstattung, Balkon o. Ä.)

4. Eingruppierung der Wohnung nach der Wohnungsgröße

Dieser Schritt ist selbsterklärend.

Übrigens:

In den Schritten 2 und 3 werden Punkte vergeben und zwar entweder Plus- oder Minuspunkte.

Bsp. zur Wohnlage:

Der Mietspiegel Karlsruhe weist bezogen auf die sog. Makrolage mäßige (-1 Punkt), mittlere (0 Punkt), gute (+2 Punkte) und sehr gute Lagen (+4 Punkte) aus, die der Anlage 1 entnommen werden können. In Karlsruhe gibt es im Übrigen viele mittlere, nur wenige sehr gute Lagen.

In Bezug auf die sog. Mikrolage erhält bspw. eine Souterrainwohnung nach dem Mietspiegel Karlsruhe – 6 Punkte, eine Wohnung im 2. oder 3. Obergeschoss eines Mehrparteienhauses hingegen +1 Punkt. Die Summe der Punkte ist dann ausschlaggebend dafür, ob es sich insgesamt um eine Wohnlage mit Nachteilen, eine durchschnittliche Wohnlage oder eine Wohnlage mit Vorteilen handelt, sog. Umrechnungsschlüssel.

Schlussendlich entnimmt man dann die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. die Mietpreisspanne der passenden Tabelle, die am Ende des jeweiligen Teils abgedruckt ist.

Muss ich den Mietspiegel bei einer Mieterhöhung benutzen?

Nein. Die Bezugnahme auf einen Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens stellt lediglich eine der sich aus § 558 a Abs. 2 BGB ergebenden Begründungsmöglichkeiten dar, zwischen denen der Vermieter frei wählen kann. Da es sich aber bei dem Karlsruher Mietspiegel aber teilweise um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, müssen gemäß § 558 a Abs. 3 BGB in einem Mieterhöhungsverlangen, das anders begründet wird, etwa mit Vergleichswohnungen, bestimmte Mitteilungen bezüglich des Mietspiegels gemacht werden.

 

Haben Sie weitere Fragen zum Karlsruher Mietspiegel oder möchten Sie diesen im Rahmen einer Mieterhöhung nutzen? Oder haben Sie ein Mieterhöhungsverlangen erhalten und möchten dieses überprüfen lassen?

 

Dann sprechen Sie unseren Partner

 

Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

an.

 

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