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Mustermietvertrag des BMJV: Schönheitsreparaturen nur bei drohenden Schäden geschuldet!

von Ralf Schulze Steinen | 18.03.2015

Mustermietvertrag des BMJV: Schönheitsreparaturen nur bei drohenden Schäden geschuldet!

 

1. Die Regelung des § 7 Abs. 3 im Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 ist im Hinblick auf die Unklarheitenregelung des § 305 c Abs. 2 BGB dahingehend auszulegen, dass der Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nur dann schuldet, wenn dies zur Vermeidung oder Beseitigung nachhaltiger Schäden an der Substanz der Mietsache erforderlich ist.

 

2. Es bleibt offen, ob eine Formularklausel, durch die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, der AGB-rechtlichen Kontrolle standhält.

 

Hierauf hat der Bundesgerichtshof, Beschluss vom 17.02.2015, Az. VIII ZR 243/14 in einem in 1. und 2. Instanz durch unseren Partner Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht für eine unserer Mandantinnen erfolgreich geführten Prozess hingewiesen.

 

Der Fall:

Die Parteien verbindet der sog.  Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 über eine unserer Mandantin unrenoviert übergebene Wohnung.

Gestützt auf die Regelung des § 7 im Mustermietvertrag verlangte der klagende Vermieter von unserer Mandantin unter Fristsetzung zunächst die Durchführung der Schönheitsreparaturen selbst, nach fruchtlosem Verstreichen der Frist einen entsprechenden Vorschuss in Geld zum Zwecke deren Durchführung durch einen Malerbetrieb.

Das Amtsgericht Marbach gab der Klage statt. Das Landgericht Heilbronn – dessen Entscheidung Sie hier finden – wies die Klage aufgrund der durch uns eingelegten Berufung ab:

Im Hinblick auf den Hinweisbeschluss des BGH vom 22.01.2014 – den Sie hier finden – stelle es auch nach Auffassung der Kammer eine unangemessene Benachteiligung des Mieters einer unrenoviert übergebenen Wohnung dar, wenn ihm die Schönheitsreparaturen auferlegt würden und er damit einhergehend verpflichtet werde, Gebrauchsspuren zu beseitigen, die nicht auf seinen Mietgebrauch zurückzuführen seien.

Dies enstprach auch unserer Argumentation in 1. und 2. Instanz.

Gegen dieses Urteil wendete sich der Vermieter mit seiner durch das Landgericht Heilbronn wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassenen Revision.

Zu Recht?

Nein – der BGH weist darauf hin, dass er die Revision des Vermieters per Beschluss zurückweisen werde:

1.

Es bestehe kein Grund für die Zulassung der Revision. Das Berufungsgericht habe die Revision mit Rücksicht auf die Frage zugelassen, ob eine Formularklausel, durch die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, der AGB-rechtlichen Kontrolle standhalte.

Diese Frage rechtfertige aber die Zulassung der Revision im vorliegenen Fall deshalb nicht, weil ihre Beantwortung nicht entscheidungserheblich sei.

2.

Denn:

Der Vermieter verlange einen Vorschuss, um die nach seiner Auffassung fälligen Schönheitsreparaturen während der Fortdauer des Mietverhältnisses in der Wohnung der Mieterin durchführen zu lassen. In § 7 Abs. 3 im Mustermietvertrag heiße es insoweit, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auszuführen habe, wenn dies zur Beseitigung oder Vermeidung nachhaltiger Schäden an der Substanz der Mieträume erforderlich sei.

Im Hinblick auf die zu Gunsten der Mieterin greifende Unklarheitenregelung des § 305 c Abs. 2 BGB bedeute dies, dass der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nur dann auszuführen habe, wenn dies erforderlich sei, um nachhaltige Schäden an der Mietsache zu vermeiden oder beseitigen.

Dass diese Voraussetzungen erfüllt seien habe aber der Vermieter nicht behauptet, auch ergebe sich derartiges aus den amtsgerichtlichen Feststellungen nicht.

Fazit:

Den Hinweisbeschluss lesen wir mit einem lachenden und einem weinenden Auge:

1.

Selbstverständlich freuen wir uns darüber, unsere Mandantin in 1. und 2. Instanz erfolgreich vertreten und ihr geholfen zu haben. Denn immerhin sollte sie einen Renovierungsvorschuss in 5-stelliger Höhe (!) zahlen.

2.

Leider „drückt“ sich der VIII. Zivisenat vor der Beantwortung der in diesem Rechtsstreit – aus juristischer Sicht – interessanten Frage, die er selbst im Januar 2014 aufgeworfen und eine Rechtsprechnungsänderung angedeutet hatte:

Hält eine Formularklausel, durch die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, der AGB-rechtlichen Kontrolle stand?

Wir meinen: Nein!

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