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Parkettklausel: Kann der Mieter zum Abschleifen & Versiegeln des Parketts verpflichtet werden?

von Ralf Schulze Steinen | 15.11.2013

Parkettklausel: Kann der Mieter zum Abschleifen & Versiegeln des Parketts verpflichtet werden?

 

Das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettfußbodens ist nicht vom Begriff der Schönheitsreparaturen umfasst. Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter zur Durchführung derartiger Arbeiten verpflichtet, ist unwirksam. Von der Unwirksamkeit ist dabei nicht nur die Parkettklausel an sich, sondern die gesamte Schönheitsreparturklausel umfasst. Es gilt das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion.

 

Dies hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 28.05.2013, Az. 63 S 347/12 entschieden.

 

In dem zu entscheidenden Fall war dem beklagten Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen der klagenden Vermieterin die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgebürdet worden. Die Schönheitsreparaturklausel enthielt dabei auch eine Verpflichtung des Mieters, den Parkettfußboden abzuschleifen und zu versiegeln. Trotz Fristsetzung durch die Vermieterin  führte der Mieter ihm  abverlangte Schönheitsreparaturen nicht durch.


Klagweise begehrte die Vermieterin von dem Mieter daraufhin Ersatz der ihr im Wege der „Ersatzvornahme“ entstandenen Schönheitsreparaturkosten.

 

Zu Recht?

 

Nein – nach Auffassung des LG Berlin (aaO) ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam und zwar insgesamt.

Eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ergebe sich nicht aus der Abwälzungsklausel im Mietvertrag, denn diese sei wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1  BGB unwirksam.

Dies ergebe sich daraus, dass sie dem Mieter, der durch die Klausel auch zum Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden verpflichtet werde, ein Übermaß von nicht dem Schönheitsreparaturkatalog des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV unterfallenden Reparaturpflichten auferlege, was nicht zulässig sei.

Dies habe nicht nur die Unwirksamkeit der Parkettklausel, sondern der gesamten Abwälzungsklausel zur Folge.

 

Fazit:

1.

Mehr zum Thema „Schönheitsreparaturen“ erfahren Sie hier, hier und hier.

2.

Die Entscheidung des LG Berlin ist nicht überraschend, sondern liegt auf der Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Nach dieser kann die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zwar auch durch Allgemeine Geschäftsbedinungen auf den Wohnraummieter abgewälzt werden.

Es ist aber bezüglich des Abwälzungsumfangs auf den Katalog des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV abzustellen. Ein Mehr an Abwälzung ist durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht möglich. Jede Erweiterung diese Katalogs, hier durch die Parkettklausel, hat die Unwirksamkeit der gesamten Klausel zur Folge.

3.
Es bestehen für Vermieter grundsätzlich zwei Lösungsmöglichkeiten:

Entweder Finger weg von einer Erweiterung/Änderung der sich aus § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV für Schönheitsreparaturen ergebenden Definition oder man trifft Individualvereinbarungen, in deren Rahmen weitaus mehr möglich ist, als im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die die Rechtsprechung streng beurteilt.

Wie man eine Individualvereinbarung zu Stande bringt erläutert Ihnen unser Partner

 

Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

 

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