Mietrecht | 12.04.2015

Schönheitsreparaturen in einer Bar

Joachim Muth

Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Unabhängig von vertraglichen Renovierungsklauseln können Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Ersatz von Renovierungskosten verpflichtet sein, wenn sie eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung mit einem farbigen Anstrich an den Vermieter zurückgeben. Für Gewerberäume, die zum Betrieb eines Etablissements vermietet werden, gilt dies nach zutreffender Auffassung des Oberlandesgericht Koblenz nicht.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter sich gegenüber seinem Vermieter nach §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine neutral gestrichene Wohnung übernimmt und in einem ausgefallenen farblichen Zustand, der eine Neuvermietung praktisch unmöglich macht, zurückgibt.

Das vertragswidrige Verhalten der Beklagten [Mieter] bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht darin, dass sie die Pflicht, auf das berechtigte Interesse der Klägerin an einer baldigen Weitervermietung der zurückgegebenen Doppelhaushälfte in der gebotenen Weise Rücksicht zu nehmen, verletzt haben. (Urteil vom 6. November 2013 – VIII ZR 416/12; wir berichteten hier ausführlich darüber)

Das Landgericht Bad Kreuznach hatte in seinem Urteil vom 12. September 2014 – 4 O 101/13 entschieden, dass eine konsequente Beachtung der Gründe, die der Bundesgerichtshof seinem Urteil zu Grunde gelegt hat, für Gewerberäume, die zum Betrieb einer Bar vermietet werden, zu einer Verneinung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters führen. Das Oberlandesgericht Koblenz stimmte dieser Auffassung nun mit Beschluss vom 29. Januar 2015 – 3 U 1209/14 zu:

Soweit der Kläger den roten Farbanstrich in den Räumlichkeiten beanstandet, ist bereits eine Pflichtverletzung des Beklagten nicht ersichtlich.

Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die vermietete Sache zum Gebrauch zu überlassen. § 538 BGB bestimmt, dass der Mieter Veränderungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat.

Ausweislich des Mietvertrages sind die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar vermietet worden. Der Kläger spricht davon, der Beklagte habe in dem Objekt ein Etablissement betrieben. Es stand dem Beklagten als Mieter aber frei, im Rahmen dieser Nutzungsmöglichkeit die Wände rot zu streichen. Die Verpflichtung gemäß § 8 des Einheitsmietvertrages während der Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, führt nicht zu einer Verpflichtung des Mieters bei Auszug die Wände wieder weiß zu streichen. … Vorliegend enthält der Mietvertrag bereits keine Farbwahlklausel, so dass es dem Beklagten frei stand, sich für einen roten Anstrich zu entscheiden. Es besteht keine Verpflichtung, einen weißen Anstrich für die gewerblich genutzten Räume vorzunehmen.

Die Pfälzer Richter liegen wohl richtig: Die zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs stützt sich maßgeblich darauf, dass „eine ungewöhnliche Farbwahl bei der Dekoration einzelner Räume nach allgemeiner Meinung zu einer vom Vermieter nicht hinzunehmenden Verschlechterung der zurückgegebenen Mieträume führt, wenn eine Weitervermietung der Wohnung in diesem Zustand praktisch unmöglich ist.“

Beweis zu der Frage, dass Rot keine ungewöhnliche Farbe für eine Bar beziehungsweise ein „Etablissement“ ist, wurde in diesem Verfahren nicht erhoben. Das kann zweierlei Gründe haben: Entweder hat es der Vermieter nicht behauptet oder diese Tatsache ist im Sinne von § 291 ZPO gerichtsbekannt.

Joachim Muth

Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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