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U-Strab Karlsruhe = Mietmangel?

von Ralf Schulze Steinen | 25.05.2014

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Die U-Strab Karlsruhe ist ein Megaprojekt ! Wer zur Zeit in der Karlsruher Innenstadt unterwegs ist – gleich ob zu Fuß, mit dem Fahrrad oder mit dem Auto – kann sich den auf die U-Strab Karlsruhe bzw. die sog. Karlsruher Kombilösung zurückzuführenden Baustellen kaum entziehen:

Überall wird der Verkehr umgeleitet und gearbeitet, Straßen werden aufgerissen. Die U-Strab Karlsruhe verändert die Stadt.

Hiervon betroffen ist insbesondere die Kaiserstraße. U. a. im Bereich des Marktplatzes und weiter in Richtung Europaplatz ist Karlsruhes Einkaufsstraße Nr. 1. zur Zeit aufgerissen, der Schienenverkehr wird von der einen auf die andere Seite und wieder zurück verlegt, Bauzäune säumen den Fußgängerbereich.

Es ist ziemlich eng geworden, in Stoßzeiten kommt es zu regelrechten Staubildungen auf den verengten Gehwegen. Hiervon betroffen sind aber nicht nur Passanten, sondern insbesondere auch die an der Kaiserstraße angesiedelten Geschäfte:

Die Ladengeschäfte werden durch die Bauzäune verdeckt, verlieren an Attraktivität. Der Blick in die Schaufenster ist gestört, der davor gelegene Bereich verringert, der Zugang für die Kunden wird erschwert. Alles Umstände, die den Geschäftsbetrieb und somit den Umsatz negativ beeinflussen.

Die Karlsruher Gewerbetreibenden scheinen aber nicht die einzigen zu sein, die mit den auf ein innerstädtisches Groß – Bauprojekt zurückzuführenden, negativen Folgen der U-Strab Karlsruhe zu kämpfen haben. In Düsseldorf gibt es ein vergleichbares Problem, dort in Zusammenhang mit dem Bau der sog. Wehrhahnlinie.

Eine streitbare Geschäftsinhaberin (Mieterin) beendete dort ihr Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, die auf den Bau der U-Bahn zurückzuführenden Zugangsbehinderungen stellten einen Mietmangel dar:

In der Zeit vor Beginn der Bauarbeiten habe sie eine Kundenfrequenz von 1.500/Monat gehabt. Diese sei dann immer weiter gefallen. Später habe sie eine Kundenfrequenz von unter 500 gehabt, was sich dann nicht mehr signifikant verbessert. Letztlich sei der Geschäftsbetrieb infolge der Bauarbeiten fast vollständig zum Erliegen gekommen, weshalb ihr der Betrieb ihres Ladengeschäfts nicht mehr möglich, sie zur Kündigung des Geschäftsraummietvertrags berechtigt sei.

Dies sah das LG Düsseldorf, Urteil vom 13.03.2012, Az. 9 O 193/11 anders und stellte fest, dass das Mietverhältnis fortbesteht:

Aus der Beeinträchtigung des gemieteten Ladenlokals durch den U-Bahnbau sei ein Mietmangel i. S. d. § 536 BGB nicht abzuleiten. Daher sei die Mieterin auch nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen. Zwar sei die Rechtsprechung in der Beurteilung der Frage, inwieweit eine durch Bauarbeiten hervorgerufene Zugangsbehinderung bei einem gewerblichen genutzten Objekt einen Mietmangel darstelle, uneinheitlich. Hier sei es aber jedenfalls so, dass der Zugang zu dem Ladenlokal nicht völlig versperrt, sondern lediglich die Gehwegbreite vor dem Ladenlokal vermindert gewesen sei, wofür die Vermieterin nicht „einstehen“ müsse. Der Bau der U-Bahn sei Ergebnis öffentlich-rechtlicher Beschlussfassung, auf welche die Vermieterin keinen prägenden Einfluss habe ausüben können und deren Ergebnissen sie in gleicher Weise wie andere ausgesetzt sei. Die Vermieterin habe auch keine Möglichkeit, auf den Umfang und die Gestaltung der Bauarbeiten, deren Auftraggeberin sie nicht sie, Einfluss zu nehmen. Es liege deshalb auf der Hand, dass die Vermieterin für solche Auswirkungen auf die Mietsache nicht einstehen könne und wolle. Anders könne es allenfalls liegen, wenn die Mietsache durch Versperrung des Zugangs unbrauchbar, hier aber nicht anzunehmen sei.

Fazit:

Eine vermieterfreundliche, aber nicht unangreifbare Einzelfall – Entscheidung. Anders und mit guter Begründung hat bspw. das Kammergericht Berlin in einem ähnlichen Fall  entschieden.

Sind Sie von den Bauarbeiten in Zusammenhang mit der U-Strab Karlsruhe betroffen?

 

Wenn ja, lassen Sie sich – gleich ob Sie Mieter oder Vermieter sind – durch einen Experten dahingehend beraten, was Ihre Rechte sind.

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Ralf Schulze Steinen

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