Wohnungseigentumsrecht | 08.11.2013

Beschädigung des Gemeinschaftseigentums – Wer ist klagebefugt?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Bei Ansprüchen wegen der Beschädigung des Gemeinschaftseigentums handelt es sich um sog. geborene Ansprüche i. S. d. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG. Diese sind durch den teilrechtsfähigen Verband Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht durch die Wohnungseigentümer geltend zu machen. Letzteren fehlt insoweit die Prozessführungsbefugnis.

Dies hat das Amtsgericht Idstein mit Urteil vom 22.04.2013, Az. 32 C 3/13entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall trat Wasser aus der Wohnung des Beklagten aus, was auch eine Beschädigung des Gemeinschaftseigentums zur Folge hatte. Im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft wurden daraufhin Reparaturen durchgeführt, wofür die hiermit beauftragten Unternehmen einen vierstelligen Betrag berechneten. 

Die Kläger behaupteten, eine Undichtigkeit des Spülkastens im Badezimmer der Wohnung des Beklagten habe zu dem Wasserschaden geführt und verlangen die Reparaturkosten im Wege des Schadensersatzes erstattet.

Zu Recht?

Nein – nach Auffassung des AG Idstein (aaO) ist die Klage bereits unzulässig, da es den Klägern bezüglich der auf die Beschädigung des Gemeinschaftseigentums gestützen Klageforderung an der erforderlichen Prozessführungsbefugnis fehle.

1.

Für sog. „geborene“ gemeinschaftsbezogene Rechte ordne § 10 Abs. 6 S. 3 WEG die Ausübungsbefugnis des teilrechtsfähigen Verbands an.

Dies bedeute, dass die Befugnis zur Ausübung von Rechten aus der Kompetenz der Wohnungseigentümer ausgegliedert und der Gemeinschaft zugeordnet würden. Diese Ermächtigung umfasse zunächst solche Rechte und Pflichten, über die schon nach früherer Einschätzung vor der Teilrechtsfähigkeit die Wohnungseigentümer nur gemeinschaftlich befinden konnten. Es bestehte hier also eine ausschließlicheGemeinschaftsbezogenheit, weshalb auch von „geborenen“ gemeinschaftsbezogenen Rechten und Pflichten gesprochen werde.

Diese Ausübungsbefugnis umfasse insbesondere die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen der Beschädigung des Gemeinschaftseigentums.

2.

Diese Zuordnung der Ausübungsberechtigung zum Verband sei zwingend.

Somit seien Aktivprozesse wegen „geborener“ gemeinschaftsbezogener Rechte ausschließlich durch den Verband zu führen, der kraft gesetzlicher Ermächtigung als Prozessstandschafter auftrete. Klagen der Wohnungseigentümer selbst seien somit mangels Prozessführungsbefugnis bereits unzulässig.

Fazit:

Wohnungseigentumsrecht ist eine schwierige Spezialmaterie, die stets eine besonders genaue Prüfung der Sach- und Rechtslage erfordert. Dies zeigt die Entscheidung des AG Idstein, die eine Ohrfeige für die entweder schlecht beratenen und/oder ungenauen Kläger darstellt, deutlich.

Da die Klage bereits unzulässig war, konnte unentschieden bleiben, ob sich der Beklagte eine Pflichtverletzung hatte zu Schulden kommen lassen oder nicht. Ein teurer Fehltritt für die Kläger, der leicht hätte vermieden werden können.

Lassen Sie sich lieber gleich fachkundig beraten und zwar durch unseren Partner Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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