Wohnungseigentumsrecht | 22.08.2012

Keine Instandsetzungsmaßnahmen ohne Vergleichsangebote!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Ein Beschluss über die Vergabe  (größerer) Instandsetzungsmaßnahmen entspricht in der Regel nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter vorher mehrere, schriftliche Alternativ- und Konkurrenzangebote eingeholt hat.

Dies hat das LG Hamburg mit Urteil vom 18.01.2012, Az. 318 S 164/11 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall waren den Mitgliedern der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Mängel am Dach bekannt geworden, mehrere Mieter hatten Wassereintritte in den Wohnungen angezeigt. Es waren Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich. Der Verwalter holte daraufhin ein schriftliches und ein mündliches Angebot bezüglich der Instandsetzungsmaßnahmen am Dach ein. Das schriftliche Angebot (Komplettsanierung des Daches) lautete auf ca. 26.000,00 EURO, das mündliche (Teilsanierung des Daches) auf ca. 5.000,00 EURO. Die WEG entschied sich für die günstigere Variante der angebotenen Instandsetzungsmaßnahmen und fasste entsprechenden Beschluss, den einer der Miteigentümer u. a. mit der Begründung anfochte, es seien nicht ausreichend viele Vergleichsangebote durch den Verwalter eingeholt worden.

Zu Recht?

Ja! Das LG Hamburg erklärt den Beschluss über die Vergabe der Instandsetzungsmaßnahmen am Dach für ungültig.

Der Beschluss widerspreche – neben anderen Gründen – schon deshalb den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der WEG – Verwalter zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht drei Vergleichsangebote über die durchzuführenden Instandsetzungsmaßnahmen eingeholt und den Eigentümern vorgelegt habe. Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum setze regelmäßig voraus, dass der Verwalter mehrere Alternativ- und Konkurrenzangebote einhole. Durch die Einholung von Konkurrenz- und Alternativangeboten solle nämlich gewährleistet werden, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass aber andererseits auf Wirtschaftlichkeit geachtet werde und keine überteuerten Aufträge erteilt werden.

Fazit:

Die Entscheidung ist richtig.

Auch die Praxis zeigt, dass Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften über Instandsetzungsmaßnahmen auf entsprechende Anfechtung hin häufig deshalb für ungültig erklärt werden, weil es an einer sauberen Vorbereitung durch die Verwaltung fehlt. Dabei sind die Voraussetzungen für eine wirksame Beschlussfassung über derartige Arbeiten durch die Rechtsprechung und in der Literatur längst geklärt, eine Ungültigerklärung durch das WEG – Gericht also leicht vermeidbar.

Wir beraten Wohnungseigentümer und Verwaltungen. Eine Beratung durch unseren Partner Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht gerade auch im Vorfeld einer anstehenden Beschlussfassung hilft, Ärger zu vermeiden.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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