Mietrecht | 02.08.2012

Cannabisanbau in der Mietwohnung rechtfertigt fristlose Kündigung!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Cannabisanbau in der Mietwohnung und dessen Konsum stellt einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigt.

Dies hat das AG Hamburg-Altona mit Urteil vom 14.02.2012, Az. 316 C 275/11 entschieden.

In dem zu entscheidenen Fall  hatte der Untermieter der beklagten Mieterin, an den letztere die streitgegenständliche Wohnung nach ihrem eigenen Auszug vermietet hatte, in der von der klagenden Vermieterin überlassenen Wohnung Cannabis konsumiert und angebaut, letzteres in erheblichem Umfang: Im Rahmen einer polizeilichen Durchsuchung waren in der Wohnung zahlreiche Cannabispflanzen, unterschiedlichste für den Anbau von Cannabis bestimmte technische Geräte sowie augenscheinlich für den Verkauf vorbereitetes, weil verpacktes Marihuana entdeckt worden. Bereits im Vorfeld der polizeilichen Durchsuchung hatte eine Nachbarin mehrfach auf Marihuanageruch im Hausflur hingewiesen. Die Vermieterin erklärte daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses – und zwar ohne vorherige Abmahnung – und erhob Räumungsklage Nach ihrer Auffassung stellte der Cannabisanbau in der Mietwohnung und dessen Konsum einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar.

Zu Recht?

Ja! Das AG Hamburg-Altona verurteilt die Mieterin zur Räumung und Herausgabe.

Der vertragswidrige Gebrauch der Wohnung des Untermieters durch umfangreichen Cannabisanbau in der Mietwohnung und dessen Konsum stelle unter Abwägung der Interessen der Klägerin und Beklagten einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Hauptmietverhältnisses dar, § 543 Abs. 1 BGB. Der Untermieter habe die Wohnung planmäßig und vorsätzlich für die Begehung von Straftaten nach dem Betäubungsmittelgesetz benutzt und professionell sowie in erheblichen Mengen Rauschgift produziert. Darauf, dass die Straftat nicht der Beklagten selbst, sondern ihrem Untermieter zur Last gelegt werde, komme es entscheidungserheblich  nicht an. Denn gemäß § 540 Abs. 2 BGB müsse sich die (Haupt-) Mieterin das Verschulden ihres Untermieters zurechnen lassen, denn dieser sei wie ein Erfüllungsgehilfe des Hauptmieters zu behandeln. Dies habe zur Folge, dass der Hauptmieter für das Verschulden des Untermieters genau wie für eigenes Verschulden hafte. Wenn der Mieter freiwillig die ihm anvertraute Sache im eigenen Interesse, gegebenenfalls gewinnbringend, einem selbst ausgewählten Dritten überlasse, trage er das Risiko eines Fehlverhaltens des Dritten – auch wenn es sich hierbei um vorsätzliche Straftaten handle.

Eine bei Vertragsverletzungen aus dem Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erforderliche, vorherige  Abmahnung sei zwar nicht erfolgt. Diese sei aber in dem zu entscheidenden Fall ausnahmsweise entbehrlich gewesen. Eine Abmahnung sei nur dann sinnvoll und zu fordern, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses – bei Unterlassen des beanstandeten Verhaltens in der Zukunft – überhaupt noch in Betracht komme. Das sei jedoch dann nicht der Fall, wenn das durch den Mietvertrag begründete gegenseitige Vertrauensverhältnis bereits endgültig zerstört worden sei und auch durch vertragsgemäßes Verhalten in der Zukunft nicht mehr wiederhergestellt werden könne. So liege der Fall hier.

Fazit:

Die Entscheidung ist zutreffend.

Gleichlautend entschieden in ähnlich gelagerten Fällen bereits das LG Berlin, GE 1990, S. 255 und das AG Linz, NJW-RR 1991, S. 225. Beachtet werden muss im Übrigen aber unbedingt, dass die fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung nur in ganz besonders gelagerten Fällen oder bei gesetzlicher Anordnung möglich ist. Bei der Bejahung eines solchen Ausnahmefalls sind die Gerichte tendentiell aber eher zurückhaltend. Regelmäßig ist also eine vorherige Abmahnung und deren Missachtung zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung erforderlich. Eine Abmahnung ist die bestimmte Aufforderung an den Mieter, eine genau bezeichnete Handlung oder Verhaltensweise künftig zu unterlassen oder vorzunehmen. In Zweifelsfällen sollte der sicherere Weg der Abmahnung beschritten werden, denn sonst droht die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung.

Wenn Sie sich unsicher sind, lassen Sie sich also besser vor Ausspruch einer Kündigung beraten und zwar bestenfalls durch einen Fachanwalt für Mietrecht!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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