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Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts,Teil 11

von Ralf Schulze Steinen | 31.12.2013

Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts,Teil 11:

K wie Kauf bricht nicht Miete

 

Kauf bricht nicht Miete:

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ findet Erwähnung in § 566 BGB. Diese Vorschrift gilt sowohl im Wohnraum-, als auch – über § 578 BGB – im Gewerberaummietrecht. Es ist eine dem Mieterschutz dienende Regelung. Sie soll verhindern, dass der Mieter im Falle der Veräußerung gegenüber dem Erwerber sein Recht zum Besitz der Mietsache aus dem Mietvertrag mit dem Veräußerer verliert. Dies wäre ohne § 566 BGB nämlich der Fall, da der Erwerber an den Mietvertrag zwischen Veräußerer und Mieter, weil hieran nicht beteiligt, nicht gebunden wäre. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber im Falle der Veräußerung des Wohn-/Gewerberaums anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Hieraus ergibt sich, damit § 566 BGB zum Schutze des Mieters zur Anwendung kommen kann, dass zwischen Vermieter, Grundstückseigentümer und Veräußerer (Personen-) Identität bestehen muss. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anwendbarkeit von § 566 BGB ist der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, nicht schon des – in der Regel zeitlich vorgelagerten – Abschlusses des Kaufvertrags, Besitzübergangs oder der Vormerkungseintragung. Liegen die Voraussetzungen des § 566 BGB vor, so tritt der Erwerber in die Vermieterstellung des Veräußerers ein, d.h. er „übernimmt“ den Mietvertrag samt aller in Zusammenhang mit bzw. auf diesem beruhenden Vereinbarungen. Richtigerweise kommt allerdings im Falle der Veräußerung ein neuer, wenn auch inhaltsgleicher Mietvertrag zwischen Mieter und Erwerber zustande. Es findet also eine zeitliche Zäsur statt. Diese hat zur Folge, dass etwa vor Veräußerung entstandene Ansprüche, z.B. auf Zahlung davor fällig gewordener Mieten, bei dem Veräußerer verbleiben, grundsätzlich nur durch  ihn  gegen den Mieter geltend gemacht werden können. Besonderheiten bestehen allerdings bei dem sich aus § 546 BGB ergebenden Anspruch auf Räumung und Herausgabe im Falle der Mietvertragsbeendigung.

Kappungsgrenze:

Die sog. Kappungsgrenze spielt im Wohnraummietrecht, namentlich im Rahmen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, eine entscheidenden Rolle. Die Kappungsgrenze findet Erwähnung in § 558 Abs. 3 BGB.  Diese Vorschrift ordnet an, dass die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % bzw. wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist, nicht um mehr als um 15 % erhöht werden darf. Die Kappungsgrenze ist die Obergrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB, sofern die sog. ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt als die bisherige Miete zuzüglich 20 bzw. 15 %. Ist dies nicht der Fall, kann die Kappungrenze nicht ausgeschöpft werden. Die Kappungsgrenze ist also neben der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete eine weitere Begrenzung der gesetzlichen Mietererhöhungsmöglichkeit des Vermieters im Wohnraummietrecht. Die Kappungsgrenze soll verhindern, dass sich die Miete schlagartig steigert. Sie gilt nicht für Mieterhöhungen, die nicht nach § 558 BGB durchgeführt, sondern etwa nach § 557 BGB vereinbart oder aufgrund der §§ 559, 560 BGB durchgeführt werden. Wird die Kappungsgrenze überschritten, so ist das Mieterhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam, sondern in Höhe des die Kappungsrenze überschießenden Betrags unbegründet. Im Gewerberaummietrecht gilt die Kappungsgrenze ebensowenig wie alle anderen wohnraummietrechtlichen Vorschriften zur Mieterhöhung.

Kaution:

Der Begriff „Kaution“ oder „Mietkaution“ umschreibt die aufgrund mietvertraglicher Vereinbarung von dem Mieter an den Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag zu leistende Sicherheit/Mietsicherheit, die Erwähnung in § 551 BGB findet. Diese Vorschrift gilt ausschließlich im Wohnraummietrecht. Bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift ergibt sich, dass diese keinen gesetzlichen Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Kaution enthält, sondern ein solcher erst durch mietvertragliche Vereinbarung begründet werden muss. Ohne Kautionsabrede im Mietvertrag schuldet also der Mieter keine Kaution. Die Art der Sicherheitsleistung ist frei vereinbar. Es kommen u.a. die Barkaution, die Bürgschaft, die Verpfändung eines Kautionskontos oder die Abtretung von Lohn- oder Gehaltsansprüchen in Betracht. In jedem Falle darf die zu leistende Mietsicherheit höchstens drei Grundmieten betragen. Diese Obergrenze gilt auch bei der Stellung mehrerer Mietsicherheiten, die dann addiert werden,   sog. Kummulationsverbot. Wird diese Obergrenze überschritten, ist die Kautionsabrede teilunwirksam, d.h. sie bleibt bis zur zulässigen Höhe bestehen. Den diese überschießenden Betrag muss der Mieter nicht leisten bzw. kann diesen zurückfordern. Ist eine Barkaution vereinbart, dann darf der Mieter diese in drei Teilzahlungen erbringen, § 551 Abs. 2 BGB. Der Vermieter hat die Barkaution getrennt von seinem Vermögen zu einem für Spareinlagen üblichen Zinssatz auf einem offene Treuhandkonto anzulegen, § 551 Abs. 3 BGB, und hat dies dem Mieter auf dessen Verlangen nachzuweisen. Die Kaution dient grundsätzlich der Sicherung aller fälligen und noch nicht fälligen, aber zu erwartenden Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, z.B. Betriebskostennachzahlungen. Auch im Gewerberaummietrecht ist eine Kautionsabrede möglich und in der Praxis die Regel. Dort bestehen allerdings grundsätzlich keine gesetzlichen Beschränkungen, etwa zur Höhe der Kaution. Als mietvertragliche Nebenpflicht ist aber – auch ohne gesetzliche Anordnung – eine Anlageverpflichtung des Gewerberaumvermieters anerkannt.

Kleinreparaturklausel:

Die sog. Kleinreparaturklausel ist in der Praxis häufig. Sie spielt im Zusammenhang mit der Erhaltung der Mietsache eine Rolle. Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB obliegt diese, also die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache, dem Vermieter. Er muss die Mietsache einerseits in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen, sie andererseits während der gesamten Dauer des Mietvertrags in einem solchen erhalten. Durch eine Kleinreparaturklausel soll von § 535 Abs. 1 S. 2 BGB abgewichen, sollen kleinere Reparaturarbeiten bzw. die hierdurch entstehenden Kosten auf den Mieter abgewälzt werden. Dies ist im Bereich des Wohnraummietrechts nur sehr eingeschränkt möglich, was jedenfalls dann gilt, wenn es sich – wie zumeist in der Praxis – um eine formularvertragliche Regelung (AGB) des Vermieters handelt. Zwar ist anerkannt, dass die formularmäßige Vereinbarung einer Kleinreparaturklausel grundsätzlich möglich ist. Die Klausel muss aber bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um nicht wegen Verstoßes gegen § 307 BGB für unwirksam erklärt zu werden. So darf zunächst ein bestimmter Höchstbetrag je Einzelreparatur nicht überschritten werden. Ferner muss die Klausel eine Höchstgrenze bezüglich eines bestimmten Zeitraums – in der Regel ein Jahr – vorsehen. Die Klausel darf sich nur auf die Teile der Mietsache erstrecken, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Welche Teile hiermit gemeint sind ist unter Heranziehung von § 28 Abs. 3 S. 2 II. Berechnungsverordnung (II. BV) zu bestimmen. Danach umfassen die kleinen Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden. Die Klausel darf lediglich eine Kostentragungspflicht des Mieters vorsehen, nicht jedoch eine Vornahmepflicht. Im Gewerberaummietrecht ist hingegen ein deutliches Mehr an Abwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen auf den Mieter möglich, auch durch AGB. Jedoch ist es unzulässig, die sich aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ergebenden Pflichten des Vermieters insgesamt auf den Mieter abzuwälzen, ihn etwa auch zur Beseitigung von Schäden zu verpflichten, die in keinerlei Zusammenhang mit seinem Mietgebrauch stehen, bspw. durch Dritte oder Naturkatastrophen verursacht worden sind.

Konkurrenzsschutz:

Der sog. Konkurrenzschutz ist ein dem Gewerberaummietrecht zuzuordnender Begriff. Im Wohnraummietrecht spielt er keinerlei Rolle. Der Begriff des Konkurrenzschutzes umschreibt die Pflicht des Vermieters, den Mieter in gewissem Umfang vor künftiger Konkurrenz zu schützen. Räumlich ist diese Pflicht grundsätzlich auf dasselbe und direkt angrenzende Anwesen des Vermieters beschränkt. Die Pflicht zum Konkurrenzschutz ist Ausfluss der Erhaltungspflicht des Vermieters. Er muss den Mieter vor Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs schützen. Die Pflicht zum Schutz vor Konkurrenz kann mietvertraglich ausgeschlossen werden, auch durch allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Ist dies nicht der Fall, genießt der Gewerberaummieter bereits ohne vertragliche Regelung sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Der Umfang des geschuldeten (vertragsimmaneten) Konkurrenzschutzes ist stets im konkreten Einzelfall unter Abwägung der vermieter- und mieterseitigen Interessen zu bestimmen. Grundsätzlich besteht aber die Pflicht des Vermieters, keine Flächen an einen Konkurrenten zu vermieten, keine Konkurrenz durch eigene Tätigkeit zu schaffen und die Räume nicht an einen Konkurrenten zu veräußern. Allerdings geht diese Pflicht nicht so weit, jeglichen fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb vom Mieter fernzuhalten. Möglich ist auch eine ausdrückliche Konkurrenzschutzvereinbarung. Bei Verstößen kommen Gewährleistungs-, Schadensersatz-, Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche des Mieters in Betracht.

Kündigungsfrist:

Die Kündigungsfrist beschreibt den Zeitraum, der zwischen dem Zugang der Kündigung, also dem Kündigungstag, und dem Ende des Mietverhältnisses, also dem Kündigungstermin, zu liegen hat. Die Kündigungsfrist soll dem Kündigungsempfänger die Möglichkeit geben, sich um Ersatzraum kümmern und solchen beschaffen zu können. Sie findet Erwähnung in den §§ 573 a, 573 c und 580 a BGB. Ob überhaupt eine Kündigungsfrist einzuhalten ist und wenn ja welche, spielt sowohl im Bereich des Wohnraummietrechts, als auch im Bereich des Gewerberaummietrechts eine Rolle. Dabei ist zunächst zwischen fristloser/außerordentlicher und fristgerechter/ordentlicher Kündigung zu unterscheiden. Im Rahmen einer außerordentlichen, also fristlosen Kündigung ist schon begrifflich keine Kündigungsfrist einzuhalten. Liegen ihre Voraussetzungen vor, kann das Mietverhältnis durch den Kündigungsberechtigten mit sofortiger Wirkung beendet werden, dem Kündigungsempfänger ist lediglich eine einwöchige Ziehfrist einzuräumen. Dies gilt für Wohnraum- und Gewerberaummietrecht gleichermaßen. Für den Bereich des Wohnraummietrechts regelt zunächst § 573 c BGB die im Rahmen einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich durch Vermieter und Mieter zu beachtende Kündigungsfrist. Diese beträgt nach § 573 Abs. 1 BGB drei Monate. Zu Lasten des Vermieters von Wohnraum gibt es hiervon allerdings Abweichnungen. Zunächst verlängert sich nach § 573 Abs. 1 S. 2 BGB die Kündigungsfrist für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Daneben verlängert sich die jeweilige Kündigungsfrist des § 573 Abs. 1 BGB im Falle einer sog. erleichterten Kündigung des Vermieters um drei Monate, § 573 a Abs. 1 S. 2 BGB. Für den Bereich des Gewerberaummietrechts regelt § 580 a Abs. 2 BGB eine 6 – monatige Kündigungsfrist.

 

Der nächste Teil unserer blog-Reihe „Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts“  ist gewidmet dem Buchstagen L wie …… – und erscheint in Kürze!

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Ralf Schulze Steinen

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