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Mieterhöhung: Antworten auf praxisrelevante Fragen

von Ralf Schulze Steinen | 20.12.2013

 

Mieterhöhungen im Wohn- und Gewerberaummietrecht – Fragen und Antworten

 

Das Thema „Mieterhöhung“ ist von großer praktischer Bedeutung. Das zeigt die mietrechtliche Beratungspraxis täglich.

Erfahrungsgemäß werden verschiedene Fragen immer wieder gestellt.

Deren Beantwortung ist Gegenstand vorliegenden Blogs. Er soll den Mietvertragsparteien einen ersten Überblick  verschaffen und zwar sowohl im Bereich des Wohnraum-, als auch im Bereich des Gewerberaummietrechts.

 

1. Gibt es gesetzliche Regelungen?

Ja. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält in den §§ 557 – 560 BGB zahlreiche gesetzliche Vorschriften zum Thema „Mieterhöhung“ durch den Vermieter von Wohnraum.

Diese gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung sind in Zusammenhang mit § 573 Abs. 1 S. 2 BGB zu sehen, der es dem Vermieter von Wohnraum untersagt, das Mietverhältnis zum Zwecke einer Mieterhöhung (ordentlich) zu kündigen.

Die gesetzlichen Mieterhöhungsvorschriften stellen also den Ausgleich für die beschränkten Kündigungsmöglichkeiten des Wohnraumvermieters und das Verbot der sog. Änderungskündigung dar.

2. Für welche Arten von Mietverhältnissen gelten die gesetzlichen Vorschriften? 

Die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung sind – s. o. – dem Wohnraummietrecht zuzuordnen.

Mangels Erwähnung selbiger in der zentralen Verweisungsnorm des Gewerberaummietrechts, § 578 BGB, gelten sie dort grundsätzlich nicht.

Hieraus folgt für den Vermieter im Gewerberaummietrecht zweierlei:

Zum einen, da auch die wohnraummietrechtlichen Vorschriften zu ordentlichen Kündigung im Gewerberaummietrecht grundsätzlich nicht gelten, besteht für ihn die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung des Mieterverhältnisses zum Zwecke der Mieterhöhung.

Zum anderen, insbesondere im Falle des in der Praxis häufigen Abschlusses des Gewerberaummietvertrags auf bestimmte Zeit, besteht für ihn die Gefahr, dass die zu Beginn vereinbarte Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses gilt.

Denn mit dem Abschluss des Gewerberaummietvertrags auf bestimmte Zeit, häufig auf 10 oder 15 Jahre, ist gemäß § 542 Abs. 2 BGB ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung und somit auch der Änderungskündigung verbunden.

In diesem Fall sollten also unbedingt Mieterhöhungsmöglichkeiten vertraglich vereinbart werden.

3. Welche Arten von Mieterhöhungen gibt es?

Zunächst einmal herrscht auch im Mietrecht der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Damit einhergehend können die Mietervertragsparteien jederzeit eine Erhöhung der Miete vertraglich vereinbaren.

Dies ergibt sich für den Bereich der Wohnraummiete aus § 557 Abs. 1 BGB (sog. Mieterhöhung nach Vereinbarung), für den Bereich der Gewerberaummiete aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit selbst sowie den §§ 311, 241 BGB.

Im Übrigen ist zu unterscheiden:

Für den Bereich des Wohnraummietrechts sehen § 557 a BGB  (sog. Staffelmiete), 557 b BGB (sog. Indexmiete), § 558 BGB (sog. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete), § 559 BGB (sog. Mieterhöhung bei Modernisierung) und § 560 BGB (Veränderungen der Betriebskosten) weitere Mieterhöhungsmöglichkeiten für den Vermieter vor.

Für den Bereich des Gewerberaummietrechts gelten obige Vorschriften zur Mieterhöhung mangels Erwähnung in § 578 BGB nicht.

Auch sonst existieren keine gesetzlichen Regelungen, die den Vermieter von Gewerberaum in die Lage versetzen würden, die Miete zu erhöhen. Gleichwohl sind auch dort Mieterhöhungen möglich, sofern dies mietvertraglich vereinbart ist.

Fehlt eine solche Vereinbarung, dann sind die Mietvertragsparteien an die zu Beginn des Gewerberaummietverhältnisses vereinbarte Miete gebunden.

4. Was ist die sog. ortsübliche Vergleichsmiete?

Der Begriff der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete ist einer der zentralen Begriffe des Mieterhöhungsrechts und ist definiert in § 558 Abs. 2 BGB.

Nach dieser Vorschrift und Definition, die beide nur für das Wohnraum-, nicht jedoch für das Gewerberaumietrecht gelten, wird die ortsübliche Miete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Obergrenze im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Stark vereinfacht ausgedrückt handelt es sich um einen Durchschnittswert, der anhand eines repräsentativen Querschnitts vergleichbarer Wohnungen bzw. der für diese gezahlten Mieten ermittelt wird.

Dabei handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert, sondern diese bewegt sich zumeist innerhalb einer bestimmten Spanne. Ob die vom Vermieter im konkreten Fall verlangte, erhöhte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, erfordert eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese Einzelvergleichsmiete kann ein Punktwert innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sein, sie kann sich aber auch innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen.

5. Was ist die sog. Kappungsgrenze?

Die sog. Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB besagt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 %, bzw. wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist, nicht um mehr als um 15 %  erhöhen darf.

Die Kappungsgrenze ist neben der ortsüblichen Vergleichsmiete – s. o. – eine weitere Begrenzung der gesetzlichen Mietererhöhungsmöglichkeit im Wohnraummietrecht. Sie gilt nicht für Mieterhöhungen, die nicht nach § 558 BGB durchgeführt, sondern etwa nach § 557 BGB vereinbart oder aufgrund von § 559 BGB durchgeführt werden.

6. Muss bei einer Mieterhöhung eine bestimmte Form beachtet werden?

Das kommt auf die Art des Mietverhältnisses und die Art der Mieterhöhung an.

Im Wohnraummietrecht werden an die meisten Mieterhöhungserklärungen bzw. Mieterhöhungsverlangen durch das Gesetz besondere formelle Anforderungen gestellt. So bedarf es bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB zwingend einer Begründung des Mieterhöhungsverlangens, § 558 a BGB, wobei das Gesetz verschiedene Begründungsmöglichkeiten vorsieht, z.B. die Bezugnahme auf einen Mietspiegel oder die Benennung von 3 Vergleichswohnungen.

Auch bei einer Mieterhöhung nach § 559 BGB muss das Mieterhöhungsverlangen verschiedene formelle Voraussetzungen erfüllen, § 559 b BGB, um (formell) wirksam zu sein.

Durch diese formellen Begründungsvoraussetzungen soll der Mieter in die Lage versetzt werden, die Berechtigung der begehrten Mieterhöhung überprüfen und entscheiden zu können, ob er diese akzeptiert oder nicht.

Im Gewerberaummietrecht kommt es auf die mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien an, ob überhaupt eine Mieterhöhungserklärung erforderlich ist und wenn ja, welche Form diese haben muss.

7. Gibt es bei einer Mieterhöhung irgendwelche Fristen zu beachten?

Ja, insbesondere in Zusammenhang mit einer Mieterhöhung nach § 558 BGB im Wohnraummietrecht.

Zum einen regelt § 558 Abs. 1 S. 2 BGB, dass ein Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden kann, wobei Mieterhöhungen nach den §§ 559,560 BGB unberücksichtigt bleiben.

Diese Jahressperrfrist soll eine gewisse Kontinuität bezüglich der Miethöhe gewährleisten.

Des Weiteren ist in § 558 b Abs. 2 BGB die sog. „Überlegungsfrist“ des Mieters geregelt. Er muss sich bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters überlegen, ob er diesem zustimmt oder nicht.

Stimmt der Mieter rechtzeitig zu, dann schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Stimmt er Mieter nicht rechtzeitig zu, dann beginnt für den Vermieter nach § 558 Abs. 2 S. 2 BGB die sog. Klagefrist von drei weiteren Monaten.

Bsp:

Zugang des Mieterhöhungsverlangens bis spätestens:             31.01.

Ende der Überlegungs- / Zustimmungsfrist für den Mieter:  31.03.

Beginn der Klagefrist für den Vermieter:                                        01.04.

Ende der Klagefrist für den Vermieter:                                           30.06.

8. Wie wird die Mietererhöhung gerichtlich durchgesetzt?

Das kommt auf die Art der Mieterhöhung an.

Wird eine Mieterhöhung nach § 557 BGB vereinbart und zahlt der Mieter gleichwohl nicht, dann sind die Rückstände im Rahmen einer ganz normalen Zahlungsklage geltend zu machen, diese ggfs. mit einem Antrag auf zukünftige Leistung der erhöhten Miete verbunden. Dasselbe gilt, wenn eine Staffelmietvereinbarung nach § 557 a BGB vorliegt oder wenn der Vermieter von seinen „einseitigen“ Mieterhöhungsmöglichkeiten nach den §§ 557 b, 559, 560 BGB Gebrauch gemacht hat.

Eine Besonderheit besteht im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Denn hier besteht, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind, ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, der im Wege einer sog. Zustimmungsklage nach § 558 b Abs. 2. S. 1 BGB durch den Vermieter geltend zu machen ist.

9. Was kostet ein Mieterhöhungsprozess?

Das kommt auf die Art des Miethöheprozesses an.

Wie in jedem Zivilprozess ist grundsätzlich zwischen außergerichtlichen Kosten, insbesondere Rechtsanwaltsgebühren, und gerichtlichen Kosten, insbesondere Gerichtskosten und Kosten für ein Sachverständigengutachten gehören, zu unterscheiden.

Rechtsanwaltsgebühren und Gerichtskosten berechnen sich nach dem sog. Gegenstandswert, wenn nicht anderes vereinbart ist. Bei einer Zustimmungsklage nach § 558 b BGB ist Gegenstandswert der Jahresbetrag des monatlichen Mieterhöhungsbetrags (Mieterhöhungsbetrag x 12).

Ansonsten richtet sich der Gegenstandswert grundsätzlich nach der Summe der eingeforderten, rückständigen Mieterhöhungsbeträge.

Erfahrungsgemäß sind sowohl Rechtsanwaltsgebühren, als auch Gerichtskosten in Miethöheprozessen eher gering, was aber vom jeweiligen Einzelfall abhängt. Die Sachverständigenvergütung richtet sich nach einem besonderen Entschädigungsgesetz. Diese ist im Vergleich zu den übrigen Kosten meist weitaus höher.  

Holt nämlich das Gericht, etwa zur Klärung der Frage, ob die verlangte, erhöhte Miete ortsüblich ist oder nicht, ein Sachverständigengutachten ein, dann ist regelmäßig mit weiteren Kosten zwischen 1.000,00 € und 2.000, € zu rechnen.

10. Wie wird ein Miethöheurteil vollstreckt?

Auch das kommt auf die Art des Miethöheprozesses an.

Ist der Mieter gerichtlich zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung i. S. v. § 558 BGB verurteilt worden, dann enthält das Urteil keinen vollstreckungsfähigen Inhalt. Es ersetzt lediglich die vom Mieter selbst nicht erteilte Zustimmung und zwar rückwirkend. Die Mietrückstände in Form der monatlichen Erhöhungsbeträge, die im Falle eines klagestattgebenden Urteils entstehen, müssen, sofern der Mieter diese nicht freiwillig ausgleicht, in einem weiteren Prozess  geltend gemacht werden.

Bei einer Zahlungsklage können die sich aus dem stattgebenden Urteil ergebenden Beträge ohne weiters vollstreckt werden.

Noch Fragen? Dann wenden Sie sich bitte an unseren Partner

 

Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

 

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