Nebenkostenvorauszahlungen: Was ist im Gewerberaummietrecht vereinbar?

Eine Regelung in einem Gewerberaummietvertrag, nach  der der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen anlässlich einer Nebenkostenabrechnung neu festsetzten kann, begegnet auch als Allgemeine Geschäftsbedingung keinen rechtlichen Bedenken und ist wirksam.

Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.02.2014 , XII ZR 65/13 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall enthielt der Gewerberaummietvertrag folgende Klausel:

„Sich aus einer Nebenkostenabrechnung ergebende Guthaben bzw. Nachforderungen sind unverzüglich gegenseitig auszugleichen. In diesen Fällen sowie bei einer Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten, darf seitens der Vermieterin der monatlich zu zahlende Vorschuss entsprechend neu festgesetzt werden.“

Die klagende Vermieterin erhöhte auf Grundlage obiger Regelung gegenüber der beklagten Mieterin die Nebenkostenvorauszahlungen anlässlich einer Nebenkostenabrechnung mit Wirkung zum 01.08.2007

Zu Recht?

Ja – der BGH bestätigt das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 18.03.2013, Az. 2 U 179/12.

1.

Der Klägerin sei nach § 5 Ziffer 1 letzter Absatz Satz 2 des Mietvertrags das Recht eingeräumt gewesen, die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen unter anderem dann neu festzusetzen, wenn sich aus der Nebenkostenabrechnung eine entsprechende Nachforderung ergebe. Die Klausel entspreche sinngemäß der Regelung des  § 560 Abs. 4 BGB. Dieser gewähre den Vertragsparteien das Recht, durch einseitige, in Textform abzugebende Willenserklärung eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen zu bewirken, ohne dass es der Zustimmung der Gegenseite bedürfe.

2.

Es begegne dabei keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien eines Geschäftsraummietvertrags in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen dürfe.

Fazit:

Wichtige Entscheidung des BGH für das Gewerberaummietrecht.

Warum?

Hier die Antwort:

Zwar existiert in § 560 Abs. 4 BGB eine gesetzliche Regelung, nach der die Nebenkostenvorauszahlungen anlässlich einer Nebenkostenabrechung angepasst werden können. Diese Regelung ist aber nur im Wohnraummietrecht anwendbar.

Im Gewerberaummietrecht bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung dahingehend, dass die Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden dürfen. Fehlt eine solche, kommt eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen grundsätzlich nicht in Betracht.

Es gibt zahlreiche weitere Unterschiede zwischen Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht. Unser Partner

Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

erklärt Ihnen gerne, welche es sind.