Rauchmelder: Mieter muss deren Einbau dulden!

Der Einbau der Rauchmelder durch den Vermieter stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, die der Mieter zu dulden hat.

Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter bereits selbst solche installiert hat.

Dies hat das LG Halle, Urteil vom 30.06.2014, Az. 3 S 11/14 entschieden.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall wollte die klagende Vermieterin in der Wohnung der beklagten Mieterin Rauchmelder installieren, wozu sie – die Vermieterin – durch die Landesbauordnung verpflichtet war.

Die Mieterin verweigerte die Installation der Rauchwmelder u.a. mit den Argumenten, sie sei Adressatin der Einbauverpflichtung nach der Landesbauordnung und habe dementsprechend bereits selbst Rauchmelder installiert.

Die Vermieterin erhob Klage auf Duldung der Installation der Rauchmelder.

Zu Recht?

Ja – das LG Halle bestätigt die Entscheidung der Vorinstanz, die die Mieterin zur Duldung der Installation der Rauchmelder verurteilt hatte.

1.

Nach der Landesbauordnung sei die Klägerin, also die Vermieterin, zur Installation der Rauchwarnmelder verpflichtet, nicht die Mieterin.

Wenn ein Mieter (gleichwohl) eigenmächtig Rauchmelder einbaue, erfülle er hierdurch nicht die Pflichten des eigentlichen Bauherrn nach der Landesbauordnung (LBO).

Vielmehr habe der Mieter umgekehrt einen Anspruch auf Einbau gegen den Vermieter.

Soweit er diesen nicht geltend mache, würden „eigenmächtig” eingebaute Rauchmelder – die nicht vorher vom Vermieter geprüft und genehmigt wurden – nicht dazu führen, die grundsätzlich weiten (Dispositions-) Rechte des Vermieters über die Wohnungsausstattung  zu schmälern.

2.

Bei der Anbringung der Rauchwarnmelder handle es sich um eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme nach §§  555 b  Nr. 6 und – wegen des Sicherheitszuwaches – Nr. 5 BGB, die aufgrund des – unstreitig – geringfügigen Eingriffes zudem eine Bagatellmaßnahme nach § 555 c Abs. 4 BGB darstelle, die keiner Modernisierungsankündigung bedürfe.

3.

Auch die anderen Argumente der Mieterin würden nicht dazu führen, dass ihre weit zu fassende Duldungspflicht bezüglich der Rauchmelder entfalle:

So sei zu berücksichtigen, dass bei fehlender ordnungsgemäßer Wartung nach den einschlägigen DIN – Vorschriften, hier der DIN EN 14604 und DIN 14676, die der Vermieter gegenüber den entsprechenden Versicherungen im Brandfall nachzuweisen habe, der uneingeschränkte Versicherungsschutz des Gebäudes insgesamt gefährdet sei.

Darüber hinaus bestünden zugleich Schutzpflichten des Vermieters auch gegenüber den anderen Mietern, die durch den kontrollierten und gewährleisteten, ordnungsgemäßen Einbau geprüfter, einheitlicher Rauchmelder durch Fachfirmen  zu erfüllen seien.

Dagegen sei das Argument, dass sich die Mieterin auf den nur geringfügig und kurz störenden Besuch von Installateuren einrichten müsse, nicht maßgeblich, wenn die Wartung in der Folge – wie angekündigt – über eine nicht störende Funksteuerung erfolgen könne, so dass keine weiteren störenden Besuche mehr erfolgen.

Fazit:

1.

Die Entscheidung des LG Halle ist unseres Erachtens zutreffend.

Wenn nach der einschlägigen Landesbauordnung der Vermieter zum Einbau der Rauchwarnmelder verpflichtet ist und somit auch für die Folgen einer nicht oder nicht ordnungsgemäßen Installation der Rauchwarnmelder einzustehen hat, kann nur er es sein, der entscheidet wann, wo, wie und welche Rauchmelder in einer Wohnung installiert werden.

Allerdings ist auch zu berücksichtigen, dass der Bundesgerichtshof  (BGH) in der Vergangenheit entschieden hat, dass es für die Beurteilung der Frage, ob eine vermieterseits geplante Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache i. S. v. § 555 b Nr. 5 BGB darstellt oder nicht, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung ankommt und zwar einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen.

Was gilt also, wenn der Mieter – anders als in dem vom LG Halle entschiedenen Fall – bereits selbst geeignete Rauchmelder fachgerecht hat installieren lassen und auch deren regelmäßige Wartung nachweist?

Wie ist der sich in diesem Falle ergebende Konflikt mit der sich aus § 555 b Nr. 6 BGB ergebenden Duldungsverpflichtung des Mieters zu lösen?

Da das LG Halle die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen hat, darf man gespannt sein, ob und wie der BGH die Fragen zur Duldungsverpflichtung des Mieters bezüglich des Einbaus von Rauchmeldern beantworten wird.

2.

Im Wohnungseigentumsrecht haben es die Rauchmelder bereits zum Bundesgerichtshof geschafft.

Die entsprechende Entscheidung des V. Zivilsenats finden Sie hier.

Das letzte Wort zu Rauchmeldern ist aber auch im Wohnungseigentumsrecht noch lange  nicht gesprochen.

In zwei derzeit durch uns geführten Rechtsstreitigkeiten haben wir weitere praxisrelevante Fragen im Zusammenhang mit dem Thema „Rauchmelder“ aufgeworfen, die demnächst durch das Amtsgericht Pforzheim und das Landgericht Karlsruhe beantwortet werden.

Es bleibt abzuwarten, ob sich auch der BGH mit der Beantwortung dieser Fragen befassen darf.

Wir arbeiten daran!