Mietrecht | 28.06.2013

Rauchwarnmelder: Kann die WEG über Installation beschließen?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Kompetenz, durch Mehrheitsbeschluss  über die Installation von Rauwarnmeldern in den einzelnen Wohnungen zu entscheiden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn das Landesrecht eine Installation der Rauchwarnmelder vorschreibt.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 08.02.2013, Az. V ZR 238/11 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall entschied die in Hamburg gelegene Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durch Mehrheitsbeschluss, dass nachträglich Rauchwarnmelder angeschafft und in den einzelnen Wohnungen  installiert werden. Einer der Wohnungseigentümer begehrte daraufhin die gerichtliche Nichtigkeitsfeststellung dieses Beschlusses mit der Begründung, es fehle an einer entsprechenden Beschlusskompetenz.

Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht hob das Urteil auf und wies die Klage ab.

Zu Recht?

Ja – der BGH (aaO) bestätigt die Entscheidung des Landgerichts Hamburg und weist die hiergegen gerichtetete Revision zurück:

1.

Die Frage , ob die Entscheidung über die nachträgliche Ausstattung der einzelnen Wohnungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt sei, sei allerdings umstritten.

a.

Die überwiegende Ansicht bejahe eine Beschlusskompetenz jedenfalls dann, wenn eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht bestehe. Die Begründungen, die vielfach an die eigentumsrechtliche Zuordnung der Rauchwarnmelder anknüpfen würden, seien dabei unterschiedlich. Teilweise werde die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 3  WEG i.V.m. § 5 Abs. 2 WEG hergeleitet, da Rauchwarnmelder der Sicherheit des Gebäudes dienten und daher zwingend zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen seien. Teilweise werde zur Begründung der Beschlusskompetenz § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG herangezogen, da es sich bei der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern um eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmende gemeinschaftsbezogene Pflicht der Wohnungseigentümer handele.

b.

Nach anderer Auffassung sei ein Beschluss über die Installation der Rauchwarnmelder in den Wohnungen mangels Beschlusskompetenz nichtig.

2.

Die überwiegende Auffassung, so der V. Zivilsenat des BGH (aaO), sei zutreffend.

a.

Für die Anschaffung und Installation der Rauchwarnmelder bestehe jedenfalls dann eine Beschlusskompetenz, wenn – wie  in Hamburg – das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsehe. Dies gelte unabhängig davon, wer Adressat der Pflicht zur Installation der Rauchwarnmelder sei, d.h. der Verband, die Miteigentümer oder der einzelne Wohnungseigentümer.

b.

Bei den Rauchwarnmeldern handle es sich um Gemeinschaftseigentum.

Denn entweder seien diese wesentliche Bestandteile des Gebäudes, § 94 Abs. 2 BGB, oder Zubehör, das eigentumsrechtlich demjenigen zuzuordnen sei, der Anschaffung und Installation veranlasst habe, was im Zweifel der Verband sei. Deshalb stehe auch die sachrechtliche Einordnung der Rauchwarnmelder der Annahme einer Beschlusskompetenz nicht entgegen.

c.

Es liege durch einen derartigen Beschluss auch kein Eingriff in das Sondereigentum vor.

Zwar sei richtig, dass eine Beschlusskompetenz für Eingriffe in das Sondereigentum nicht bestehe. Da aber die Rauchwarnmelder an den gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend dem Gemeinschaftseigentum  zuzuordnenden Zimmerdecken installiert würden, liege ein solcher Eingriff gerade nicht vor.

Den Zutritt zu seiner Wohnung und etwaige Beschädigungen an den im Sondereigentum stehenden Tapeten zum Zwecke der Installation der Rauchwarnmelder habe der jeweilige Wohnungseigentümer zu dulden, § 14 Nr. 4 WEG.

Fazit:

Der BGH klärt eine bis dahin kontrovers diskutierte Problematik des Wohnungseigentumsrechts mit ausführlicher und überzeugender  Begründung. Wie der Fall zu beurteilen gewesen wäre, wenn eine landesrechtliche Verpflichtung zur Installation der Rauchmelder nicht bestanden hätte, bleibt allerdings offen und durch den BGH ungeklärt.

Wie dieser Fall zu lösen wäre ? – Fragen Sie uns!

Unser Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht steht Ihnen bei allen das Wohnungseigentumsrecht betreffenden Fragen gerne zur Verfügung.

Ralf Schulze Steinen

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