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Verstoß gegen die EnEV: Mietminderung?

von Ralf Schulze Steinen | 12.12.2014

Verstoß gegen die EnEV: Mietminderung?

 

Ein Verstoß gegen die EnEV durch den Vermieter stellt keinen zur Mietminderung berechtigenden Mietmangel i. S. v. § 536 BGB dar.

 

Dies hat das LG Köln, Beschluss vom 03.06.2014, Az. 10 S 48/14 entschieden.

 

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall minderten die beklagten Mieter einer Altbauwohnung die Miete.

Begründung:

Der klagende Vermieter habe die oberhalb ihrer Wohnung befindliche, oberste Geschossdecke nachträglich nicht entsprechend § 10 Abs. 3 Energieeinsparverordnung (EnEV) mit einer  zusätzlichen Dämmung versehen. Hierdurch müssten sie höhere Heizkosten aufwenden, als es mit einer derartigen Dämmung der Fall wäre.

Der Verstoß gegen die EnEV und dessen Folgen würden einen Mietmangel begründen, weshalb sie zur Mietminderung berechtigt seien.

Der Vermieter klagte die geminderten Beträge ein, das Amtsgericht Köln verurteilte die Mieter zur Zahlung.

Zu Recht?

Ja – das LG Köln weist die Berufung der Mieter zurück.

Zutreffend sei das Amtsgericht davon ausgegangen, dass sich aus den Regelungen der Energieeinsparverordnung lediglich öffentlich-rechtliche Pflichten des Vermieters ergeben könnten. Diese würden aber ohne entsprechende Vereinbarung der Mietvertragsparteien keine unmittelbaren mietvertraglichen Pflichten begründen.

Das Amtsgericht habe daher rechtsfehlerfrei erkannt, was folgt:

1.

Die Klage auf Zahlung der geminderten Beträge sei begründet, soweit die Beklagten ihr Minderungsrecht auf die Unterlassung einer Wärmedämmung der obersten Geschossdecke gemäß § 10 Abs. 3 EnEV gestützt hätten. Der Vermieter sei nämlich mietvertraglich nicht dazu verpflichtet, die Anforderungen der EnEV zu erfüllen.

Der Verstoß gegen die EnEV begründe mithin keinen Mietmangel.

2.

Auch sei eine Haftung des Vermieters gemäß § 823 Abs. 2  BGB nicht gegeben, da die EnEV kein Schutzgesetz zu Gunsten des Mieters sei.

3.

Für die vorgenannte Betrachtungsweise spreche darüber hinaus, dass auch der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung den Vermieter als grundsätzlich nicht dazu verpflichtet ansehe, Modernisierungsmaßnahmen zum Zwecke der Anpassung der Mietsache an den aktuellen Stand der technischen Vorschriften durchzuführen, sondern die Erfüllung der bei Vertragsabschluss geltenden Normen ausreichen lasse.

4.

Weiterhin lasse sich als Argument auch nicht anführen, dass ein Mieter nach der Verkehrsanschauung auch ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten könne, der den heutigen Maßstäben gerecht werde.

Die Isolierung des obersten Geschosses gemäß § 10 Abs. 3 EnEV stelle  eine Anforderung dar, die heute noch keineswegs Standard geworden sei, sondern vielmehr von zahlreichen Gebäuden nicht erfüllt werde. Es seien auch nicht Mindeststandards – wie z.B. Schimmelfreies Wohnen oder Regulierbarkeit eines Heizkörpers – tangiert, da sich die ausreichende Beheizbarkeit der Wohnung im vorliegenden Fall jedenfalls über die Beheizung lösen lasse.

Fazit:

Die Entscheidung des LG bzw. AG Köln entspricht der ganz überwiegenden Auffassung zum Thema „Verstoß gegen die EnEV = Mietminderung?“. Sie liegt auch auf der Linie der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH, die sich in diesem Zusammenhang wie folgt zusammenfassen lässt:

1.

Der Mieter kann vom Vermieter regelmäßig nur die Erfüllung der bei Errichtung des jeweiligen Hauses bzw. der jeweiligen Wohnung geltenden Baustandards erwarten.

Dass gilt nicht nur für den Wärme-, sondern u. a. auch für den Lärmschutz.

2.

Einhergehend mit dem Vorstehenden hat der Mieter auch keinen Anspruch auf Modernisierung durch den Vermieter.

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