Mietminderung – Begriff & Voraussetzungen
Die Mietminderung ist geregelt in § 536 BGB. Die Vorschrift gilt für alle Arten von Mietverhältnissen. Die Mietminderung hat im Mietrecht den Zweck, den Mietzins an den sich negativ veränderten Zustand der Mietsache – nach unten – anzupassen.
Denn die volle Miete soll nur dann durch den Mieter geschuldet sein, wenn die Mietsache in Ordnung und sein vertragsgemäßer Gebrauch nicht bzw. nicht mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist.
Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein. Sie ist also kein Anspruch, der geltend gemacht werden muss. Es bedarf mithin auch keiner Erklärung des Mieters, dass eine Mietminderung geltend gemacht wird.
Mietminderung – Mietmangel
Voraussetzung für eine Mietminderung ist zunächst ein Mietmangel. Was hierunter zu verstehen ist, definiert das Gesetz nicht. Der Bundesgerichtshof definiert den Mietmangel in ständiger Rechtsprechung wie folgt:
Ein Mietmangel, der eine Mietminderung zur Folge hat, liegt vor, wenn die tatsächliche Ist-Beschaffenheit der Mietsache in negativer Weise von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht und die Tauglichkeit der Mietsache hierdurch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird – sog. subjektiver Mangelbegriff.
Maßgeblich für die Beantwortung der Frage, ob ein Mangel der Mietsache vorliegend und deshalb eine Mietminderung eingetreten ist, sind also zunächst die mietvertraglichen Vereinbarungen. Ist z. B. nach dem Mietvertrag ein Kellerraum zur Mietsache gehörig, tatsächlich aber nicht vorhanden, liegt ein Mietmangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigt.
Fehlen ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarungen, so ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen. In aller Regel ist auf den Standard bzw. den Zustand bei Mietvertragsabschluss und den Standard vergleichbarer Mietsachen abzustellen. Danach wird der Mieter z.B. grundsätzlich erwarten können, dass die Fenster dicht sind und sich in der seinerseits angemieteten Wohnung keine Feuchtigkeit und kein Schimmel bilden.
Eine Mietminderung kommt aber nicht nur dann in Betracht, wenn die Mietsache selbst einen Mietmangel aufweist, der den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Auch Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs durch negative Umwelteinflüsse können eine Mietminderung rechtfertigen – sog. Umweltmängel. Bei einem solchen Mietmangel, z.B. Baustellenlärm oder Lärm aus benachbarten Wohnungen, tritt eine Mietminderung aber nur bei einer unmittelbaren Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ein, nicht auch bei einer nur mittelbaren Beeinträchtigung. Diese Abgrenzung ist kann im Einzelfall schwierig sein.
Bei der Frage nach einer Mietminderung kommt es schlussendlich nicht darauf an, ob der Vermieter den Mietmangel zu vertreten hat oder nicht.
Einzelfälle, Ausschluss & Empfehlungen
In der Praxis häufig auftretende Mietmängel sind u. a. Schimmel und Feuchtigkeit, Wohnflächenabweichungen, bauliche Mängel, Lärm oder Gerüche aus benachbarten Wohnungen, Lärm von Baustellen, Wasserschäden, Heizungsausfälle und undichte Fenster.
Dazu, wann von einem Mietmangel auszugehen ist, der eine Mietminderung zur Folge hat, gibt es eine unüberschaubare Anzahl von Gerichtsentscheidungen. Diese werden häufig in sog. Mietminderungstabellen zusammengefasst. Aus diesen ergeben sich insbesondere auch Minderungsquoten.
Vor der Verallgemeinerung von Mietminderungstabellen ist zu warnen. Sie mögen zwar erste Anhaltspunkte dafür geben, wann ein erheblicher Mietmangel vorliegt und welche Minderungsquote angemessen sein könnte. Eine Einzelfallprüfung können solche Tabellen zur Mietminderung aber keinesfalls ersetzen.
Es gibt z. B. keinen Grundsatz dahingehend, dass undichte Fenster stets eine Mietminderung von 15 % oder eine defekte Heizung stets eine Mietminderung von 25 % – oder mehr – zur Folge hat bzw. haben. Entscheidend ist im konkreten Einzelfall vor allem, wie stark der Mietgebrauch beeinträchtigt ist.
Insbesondere bei einem sog. periodischen Mietmangel ist dies nicht ununterbrochen der Fall. Eine defekte Heizung beispielsweise stellt zweifelsohne einen Mangel der Mietsache dar. Von einer Gebrauchsbeeinträchtigung und damit einhergehend von einer Mietminderung ist indes in den Frühlings- und Sommermonaten nicht, jedenfalls nicht in gleicher Intensität auszugehen, wie in den Herbst- und Wintermonaten.
Dies wirkt sich auf die Höhe der Mietminderung aus.
Eine unberechtigte Mietminderung kann Zahlungsverzug und eine hierauf gestützte Kündigung samt Räumungsklage zur Folge haben.
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Tritt ein Mietmangel auf, muss der Mieter diesen dem Vermieter unverzüglich anzeigen, § 536 Abs. 1 S. 1 BGB.
Unterlässt der Mieter die Mangelanzeige, dann drohen ihm Schadensersatzansprüche des Vermieters, § 536 Abs. 2 S. 1 BGB. Außerdem kommt eine Mietminderung dann nicht in Betracht, § 536 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache im Wege vertragswidrigen Gebrauchs selbst verursacht hat oder dem Vermieter keinen Zutritt zum Zwecke der Inaugenscheinnahme bzw. Mangelbeseitigung gewährt.
Mit der Mangelanzeige sollte dem Vermieter sogleich eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt werden. Denn gerät der Vermieter in Verzug mit der Mangelbeseitigung, kann der Mieter diesen selbst beseitigen lassen und Ersatz der Aufwendungen verlangen, § 536 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Fristsetzung ist nur ganz ausnahmsweise unter hohe Voraussetzungen entbehrlich, § 536 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Beseitigt der Mieter einen Mietmangel sofort selbst und war eine Fristsetzung nicht ausnahmsweise entbehrlich, bleibt er auf seinen Aufwendungen sitzen.
Noch Fragen?
Dann sprechen Sie unseren Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht an!
FACHBEGRIFFE EINFACH ERKLÄRT
Hier finden Sie die Erklärung einiger der hier genannten Fachbegriffe.
WOHNRAUMMIETRECHT UND GEWERBERAUMMIETRECHT
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Das Mietrecht ist gesetzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, §§ 535 ff. BGB. Vorangestellt ist ein allgemeiner Teil, der Vorschriften für alle Arten von Mietverhältnissen enthält. In erster Linie enthält das BGB aber Regelungen zum Wohnraummietrecht, was mit dessen großer sozialer Bedeutung zusammenhängt: Nach dem Gesetz ist der Wohnraummieter schutzbedürftig. Deshalb sind auch die meisten Regelungen des Wohnraummietrechts zwingend, von ihnen kann durch Vertrag nicht abgewichen werden. Das Gewerberaummietrecht (auch: Geschäftsraummiete oder Geschäftsraummietrecht) hingegen ist, obwohl es in der Regel große wirtschaftliche Bedeutung für die Vertragsparteien hat, nur rudimentär geregelt. Der Gewerberaummieter ist nach dem Gesetz weniger schutzbedürftig, er genießt z. B. keinen Kündigungsschutz. Auf der anderen Seite gibt es für den Vermieter bspw. keine gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeit. Die Abgrenzung zwischen Wohn- und Gewerberaummietrecht erfolgt danach, welcher konkrete Zweck von den Vertragsparteien bei Vertragsabschluss verfolgt wird.
EIGENBEDARF
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Der Mieter von Wohnraum genießt grundsätzlich besonderen gesetzlichen Schutz vor dem Verlust seiner Wohnung. Der Vermieter bedarf zur ordentlichen Kündigung des Wohnraummietvertrags eines Grundes, das sog. berechtigte Interesse, § 573 BGB. Ein solches stellt der sog. Eigenbedarf i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Benötigt der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts, kann er ordentlich kündigen. Das Recht, sein Eigentum selbst zu nutzen, ergibt sich aus Art. 14 Grundgesetz. Dieses Recht und die Entscheidung des Vermieters zur Selbstnutzung haben die Gerichte regelmäßig zu akzeptieren. Die Eigenbedarfskündigung muss – wie alle Kündigungen im Wohnraummietrecht – schriftlich erfolgen und bedarf einer hinreichenden Begründung. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann den Vermieter teuer zu stehen kommen. Es drohen Ansprüche des Mieters auf Erstattung seiner Umzugs-, Makler- und Rechtsverfolgungskosten sowie einer etwaigen Mietdifferenz.
MIETMINDERUNG
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Nach § 536 BGB haben sowohl Wohnraum-, als auch Gewerberaummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur erheblich beeinträchtigenden Mangels der Mietsache, sog. Mietmangel oder Wohnungsmangel, für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung nur eine herabgesetzte, eben geminderte Miete zu entrichten. Ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht, ist an dieser Stelle nicht von Relevanz. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, es bedarf keiner Minderungserklärung, wohl aber einer Mangelanzeige, denn der Vermieter soll Gelegenheit zur Mangelbeseitigung erhalten. Die Minderungsquote richtet sich – vereinfacht ausgedrückt – nach der Schwere des Mangels. Als Mietmängel kommen in Betracht: Schimmel, Baumängel oder Lärm. Für den Mangel ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Hat der Mieter den Mangel nicht angezeigt, selbst verursacht oder dessen Beseitigung vereitelt, scheidet eine Mietminderung aus.
KONKURRENZSCHUTZ
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Der sog. Konkurrenzschutz ist ein Begriff aus dem Bereich Gewerberaummietrechts. Er umschreibt die Pflicht des Vermieters, den Mieter vor künftiger Konkurrenz zu schützen. Bereits ohne vertragliche Regelung genießt der Gewerberaummieter vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Er wird aus der Pflicht des Vermieters abgeleitet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Der Umfang des geschuldeten Konkurrenzschutzes ist stets im konkreten Einzelfall zu bestimmen. Grundsätzlich besteht die Pflicht des Vermieters, keine Flächen an einen Konkurrenten zu vermieten, keine Konkurrenz durch eigene Tätigkeit zu schaffen und die Räume nicht an einen Konkurrenten zu veräußern. Allerdings geht diese Pflicht nicht so weit, jeglichen fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb vom Mieter fernzuhalten. Möglich ist auch eine ausdrückliche Konkurrenzschutzvereinbarung. Bei Verstößen kommen Gewährleistungs-, Schadensersatz-, Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche des Mieters in Betracht.
RÄUMUNGSKLAGE
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Ist das Mietverhältnis beendet, muss der Mieter die Wohnung oder das Geschäft räumen und an den Vermieter herausgeben. Beendigungsgründe können der Ablauf der Mietzeit (bei einem befristeten Mietverhältnis), ein Mietaufhebungsvertrag, eine ordentliche Kündigung oder eine fristlose Kündigung sein. Räumt der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses die Räumlichkeiten nicht freiwillig, etwa weil die Berechtigung einer Kündigung streitig ist, muss sich der Vermieter gerichtlicher Hilfe bedienen. Er muss Räumungsklage erheben. Eine Räumung ohne gerichtlichen Titel, sog. kalte Räumung, ist unzulässig und rechtswidrig. Vernichtet der Vermieter „kalt“ geräumte Gegenstände des Mieters, dann macht er sich schadensersatzpflichtig.