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Wirtschaftlichkeitsgrundsatz im Mietrecht: Wie wird ein Verstoß nachgewiesen?

von Ralf Schulze Steinen | 13.03.2015

Wirtschaftlichkeitsgrundsatz im Mietrecht: Wie wird ein Verstoß nachgewiesen?

 

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. Um den entsprechenden Beweis zu führen, muss der Mieter konkret und beweisbewehrt vortragen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären.

Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.12.2014, Az. XII ZR 170/13 entschieden.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall hatte der klagende Vermieter dem beklagten Mieter eine Betriebskostenabrechnung erteilt.

Gegen einzelne Positionen der Betriebskostenabrechnung wendete der Mieter ein, diese seien zu hoch, die entsprechenden Leistungen „viel billiger zu bekommen“, weshalb ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz durch den Vermieter vorliegend sei.

Das Oberlandesgericht erachtete diesen Vortrag des Mieters zum Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz als unzureichend und verurteilte ihn zur Zahlung der sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachzahlung.

Zu Recht?

Ja – der Bundesgerichtshof weist die Revision des Mieters zurück.

1.

Zwar sei es zutreffend, dass der Mieter gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten durch den sog. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz geschützt sei.

Dieser Grundsatz bezeichne die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen seien. Nur solche Kosten dürfe der Vermieter in Ansatz bringen.

Für die Wohnraummiete sei diese Verpflichtung in § 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB niedergelegt. Sie gelte gemäß § 242 BGB aber auch für die Geschäftsraummiete. Auch der Vermieter von Geschäftsräumen dürfe nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz genügen.

Veranlasse der Vermieter den Anfall überhöhter/unnötiger Kosten, so verletze er die aus dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz folgende vertragliche Nebenpflicht und sei insoweit zur Freihaltung des Mieters von den unnötigen/überhöhten Kosten verpflichtet.

2.

Den Vermieter treffe demnach aber lediglich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt seien.

Demgegenüber folge aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes als vertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB auslöse, dass die Darlegungs- und Beweislast insoweit den Mieter treffe. Grundsätzlich trage der Vermieter insoweit auch keine sekundäre Darlegungslast, die ihn zur näheren Darlegung der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen, etwa eines Preisvergleichs, verpflichten würde.

Die Beurteilung der Angemessenheit von Betriebskosten, von denen sich der Mieter durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Kenntnis verschaffen könne, sei dem Mieter ebenso möglich wie dem Vermieter.

Für eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters fehle somit die Rechtfertigung.

3.

Die Würdigung des Vorbringens des Mieters zur fehlenden Angemessenheit oder Erforderlichkeit der abgerechneten Kosten liege dabei vornehmlich in der Verantwortung des Tatrichters.

Dabei dürften einerseits die Anforderungen an die dem Mieter obliegende Darlegung derjenigen Umstände, die für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz sprächen, nicht überspannt werden. Insbesondere dürften die Anforderungen an die Darlegung nicht so weit gehen, dass sie das Gericht von der Richtigkeit der behaupteten Tatsache bereits überzeugen müsse.

Auf der anderen Seite genüge es für die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung des Vermieters noch nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreite oder lediglich pauschal behaupte, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien. Vielmehr sei von ihm die Darlegung zu erwarten, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären.

Nur dann könne dem Vermieter, dem bei der Auswahl seiner Vertragspartner ein Ermessensspielraum zuzugestehen sei, eine Pflichtverletzung vorgeworfen werden.

Diesen Anforderungen habe der Vortrag des Mieters nicht genügt.

Fazit:

Der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat schließt sich erwartungsgemäß der Rechtsprechnung des XIII. Zivilsenats an.

Wenn – was richtig ist – der Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz als eine zum Schadensersatz verpflichtende Nebenpflichtverletzung des Vermieters einzuordnen ist, ist es schon aus allgemeinen Darlegungs- und Beweislastgrundsätzen folgerichtig, dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast insoweit aufzuerlegen.

Dabei sind die Anforderungen nicht gering, sondern hoch:

Es ist durch den Mieter ein konkreter, regionaler Preisvergleich bezüglich der von ihm als unwirtschaftlich beanstandeten Betriebskostenposition darzutun – und zu beweisen. Unzureichend ist hingegen ein Verweis auf einen überregionalen Betriebskostenspiegel o.Ä.

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