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Zweier-WEG – Gibt es direkte Zahlungsansprüche?

von Ralf Schulze Steinen | 01.08.2018

Zweier-WEG – Gibt es direkte Zahlungsansprüche?

 

Auch in einer Zweier-WEG gibt es grundsätzlich keine direkten Zahlungsansprüche der Wohnungs- / Teileigentümer untereinander betreffend die Bewirtschaftungskosten.

 

Dies hat das LG Frankfurt, Urteil vom 14.12.2017,  Az. 2-13 S 71/16 entschieden

 

Der Fall:

 

Das beklagte Mitglied einer Zweier-WEG will oder kann nicht zu den Bewirtschaftungskosten finanziell beitragen.

Das klagende Mitglied begleicht die Rechnungen der jeweiligen Versorger aus eigener Tasche, wobei um Abwasser-, Strom-, Heizungs- und Gaskosten geht.

Mit seiner Klage verlangt der Kläger anteilige Zahlung der Bewirtschaftungskosten vom zahlungsunwilligen/zahlungsunfähigen Miteigentümer direkt, weil diese trotz Aufforderung nicht zahlte.

Zu Recht?

 

Die Entscheidung:

 

Nein – das LG Frankfurt weist die Klage ab.

 

1.
Eine Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums i. S. v. § 16 Abs. 2 WEG könne zum Einen nur durch einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage begründet werden, bloß dass ein derartiger Beschluss hier unstreitig nicht gefasst worden sei.

2.

Ein etwaiger Anspruch des Klägers auf Ersatz der von ihm verauslagten Bewirtschaftungskosten bestehe zum Anderen auch nicht gegen den Beklagten direkt.

Derartige Ansprüche bestünden allenfalls gegen den teilrechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei diese aber nicht Partei des Rechtsstreits sei.
 
Insbesondere ergebe sich ein direkter Anspruch des Klägers gegen den Beklagten nicht aus einer analogen Anwendung des § 10 Abs. 8 WEG, weil dieser nur für Ansprüche Dritter gegen die Wohnungseigentümer gelte.
 
3.
Daraus, dass hier eine Zweier-WEG bestehe, ergebe sich ebenfalls nichts anderes.
 
Zwar werde dies in der Rechtsprechung unter gewissen Voraussetzungen auch anders gesehen, aber für die Kammer erschließe sich nicht, wieso in einer Zweier-WEG das austarierte Abrechnungssystem der WEG nicht gelten solle.
 
Es sei nicht vorgesehen, dass neben – oder anstatt – der Möglichkeit der Beschlussfassung über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan noch Direktansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander bestehen.
 

Praxishinweis:

 

Streitigkeiten innerhalb einer Zweier-WEG über die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums sind häufig.

Vor allem dann, wenn die WEG auf einen Verwalter nach WEG verzichtet.

Für eine zerstrittene Zweier-WEG ohne Verwalter, in der eine Beschlussfassung nicht möglich ist, hat das LG Dortmund, Urteil vom 03.02.2017, Az. 17 S 125/16 einen direkten Anspruch des zahlenden Wohnungseigentümers gegen den Nichtzahlenden grundsätzlich bejaht.

Ob das zutreffend ist, ist unseres Erachtens fraglich.
 
Zwar mag die Annahme eines Direktanspruchs prozessökonomisch sein, aber eine Ausnahme von dem nach dem Wohnungseigentumsgesetz vorgesehenen „Zahlungs- und Abrechnungssystem“ für eine – zerstrittene – 2er WEG findet im Gesetz keine Stütze.

Der in Vorlage getretene Wohnungseigentümer einer Zweier-WEG ist auch nicht rechtelos gestellt.

Er kann auf eine Beschlussfassung – anteilige Erstattung der von ihm verauslagten Kosten durch die WEG – hinwirken und gemäß § 21 Abs. 8 WEG gerichtliche Beschlussersetzung beanspruchen, wenn ein diesbezüglicher Beschluss entgegen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht gefasst wird.

Das ist aufwendig, aber eben der gesetzlich vorgesehene Weg.

Der Bundesgerichtshof wird demnächst über etwaige Direktansprüche innerhalb einer Zweier-WEG entscheiden, weshalb wir Sie auf dem Laufenden halten werden…

 

Noch Fragen?

 

Die Antworten erhalten Sie von unserem Partner

Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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