Wohnungseigentumsrecht | 05.09.2012

BGH: Negativbeschluss nach WEG – In der Regel keine Sperrwirkung!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, sog. Negativbeschluss, entfaltet in der Regel keine Sperrwirkung bezüglich inhaltsgleicher Anträge.

 

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 02.03.2012 Az. V ZR 174/11 entschieden.

In dem zu entscheidenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümerversammlung 2008 den Antrag gestellt, Beschluss über die Überprüfung der Dämmung sowie der Dichtungsebenen im Umfeld des in seiner Wohnung befindlichen Dachfensters, dessen Ausbau und  fachgerechte Erneuerung zu fassen. Der Antrag wurde mehrheitlich abgelehnt, der ablehnende Beschluss mangels Anfechtung bestandskräftig.

Im Jahr 2010 stellte der derselbe Eigentümer den gleichen Antrag erneut. Auch dieser wurde mehrheitlich abgelehnt.

Dieses Mal erhob der Eigentümer fristgerecht Anfechtungsklage und beantragte gleichzeitig, die übrigen Wohnungseigentümer zur Zustimmung wie von ihm schon in der Eigentümerversammlung begehrt gerichtlich zu verpflichten. Diese wenden ein, einer erneuten Beschlussfassung stehe der bestandskräftige Negativbeschluss aus dem Jahr 2008 entgegen, der insoweit Sperrwirkung entfalte. Dieser Ansicht ist auch das Amtsgericht München und weist die Klage ab, der Eigentümer geht in die Berufung.

Das Landgericht München I ist der Auffassung, dass der Negativbeschluss keine Sperrwirkung entfalte, und gibt der Klage mit Urteil vom 27.06.2011, Az. 1 S 1062/07 statt.

Zu Recht?

Ja! Der BGH bestätigt die Auffassung des LG München I. Die Bestandskraft des Negativbeschlusses aus dem Jahr 2008 stehe der Klage nicht entgegen. Die unterlassene Anfechtung eines ablehnenden Beschlusses entfalte keine Sperrwirkung für inhaltsgleiche Anträge.

Fazit:

Mit zwei knackigen Sätzen arbeitet der BGH die Frage nach der Sperrwirkung eines Negativbeschlusses ab.

Dementgegen hatte sich das LG München I ausführlicher mit dieser Rechtsproblematik auseinandergesetzt, die tatsächlich weitaus vielschichtiger ist, als es das Urteil des BGH erahnen lässt. Es ist deshalb zumindest fraglich, ob dieses als „Grundsatzentscheidung“ zu dieser Rechtsfrage bezeichnet werden kann. Denn unter gewissen Umständen erscheint auch die Bejahung der Sperrwirkung denkbar:

So führte die Vorinstanz unter Inbezugnahme einer Entscheidung des OLG München,Beschluss vom 21.03.2006, Az. 32 Wx 2/06, detailliert aus, dass die Frage der Sperrwirkung eines Negativbeschlusses  bezüglich einer späteren positiven Beschlussfassung durch objektiv – normative Auslegung selbigen zu beantworten sei. Eine Sperrwirkung sei demnach regelmäßig zwar nicht gegeben, wenn sich der Beschluss in einer reinen Ablehnung des gestellten Antrages erschöpfe. Anders könne dies aber dann zu beurteilen sein, wenn sich nach Auslegung des Beschlusses ergebe, dass über die momentane Antragsablehnung hinaus auch noch eine Regelung für die Zukunft getroffen werden sollte. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn sich die Gemeinschaft zwischen mehreren Alternativen zu entscheiden hat und die Ablehnungsgründe zum Gegenstand des Beschlusswortlauts gemacht werden.

Es sollte deshalb der sicherste Weg beschritten, der Negativbeschluss angefochten, ggfs. mit einem Verpflichtungsantrag verbunden werden.

Auch für die isolierte Anfechtung des Negativbeschlusses besteht im Übrigen ein Rechtsschutzbedürfnis, was der BGH mit Urteil vom 15.01.2010, V ZR 114/09 entschieden hat.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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