Wohnungseigentumsrecht | 27.05.2015

Schimmel im Sondereigentum: Gemeinschaft muss handeln!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Ist für Schimmel im Sondereigentum eine unzureichende Wärmedämmung des Gebäudes ursächlich, kann der betroffene Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseiegntümern verlangen, dass die Mängel im Bereich der Wärmedämmung behoben werden.

 

Dies hat das Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2014, Az. 11 S 14/14entschieden.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall bildete sich Schimmel im Sondereigentum des klagenden Wohnungseigentümers, weshalb die Wohnung nicht mehr bewohnbar war.

Ein gerichtlich bestellter Bausachverständiger stellte fest, dass ursächlich für den Schimmel im Sondereigentum des Klägers Mängel an der Wärmedämmung des Gebäudes waren. Dennoch lehnten die beklagten übrigen Wohnungseigentümer einen Beschlussantrag auf Instandsetzung der Wärmedämmung ab.

Diesen Negativbeschluss focht der Kläger an und begehrte gleichzeitig die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zur Instandsetzung der Wärmedämmung.

Zu Recht?

Ja – das LG Karlsruhe bestätigt die Entscheidung des Amtsgerichts und weist die hiergegen gerichtete Berufung der übrigen Wohnungseigentümer zurück.

1.

Gemäß den §§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG habe jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass das Gemeinschaftseigentum in einem einwandfreien Zustand gehalten oder – falls ein solcher niemals bestanden habe – erstmals in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzt werde. Dazu gehöre auch, dass die Wärmedämmung, die gemäß § 5 Absatz 2 WEG stets im Gemeinschaftseigentum stehe, in den Zustand versetzt werde, der den geltenden technischen Anforderungen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes  entspreche.

An spätere, höhere technische Anforderungen müsse sie indes nicht angepasst werden. Eine Instandsetzungspflicht scheide daher aus, wenn das Haus auch hinsichtlich seiner Wärmedämmung ursprünglich einwandfrei errichtet worden sei.

2.

In nicht zu beanstandender Weise habe das Amtsgericht hier festgestellt, dass die Außenwände der Wohnung der Kläger im Sockelbereich hinsichtlich der Wärmedämmung instandsetzungsbedürftig seien.

Zutreffend habe es sich bei dieser Feststellung auf das Gutachten des Sachverständigen gestützt. In dem Gutachten komme der Sachverständige zu der nachvollziehbaren und plausiblen Feststellung, dass im Sockelbereich der Außenwände wegen des geringen Dämmwertes der Stahlbetondecke und Stahlbetonkellerwand eine ausgeprägte Wärmebrücke vorhanden sei und der gemäß DIN 4108 in der zum Errichtungszeitpunkt des Gebäudes geltenden Fassung gebotene Mindestwärmedurchlasswiderstand bei weitem unterschritten werde.

Das Gebäude genüge daher in diesem Teil nicht den technischen Anforderungen und müsse instand gesetzt werden. Der die Instandsetzung ablehnende Beschluss sei daher für ungültig zu erklären.

3.

Zutreffend habe das Amtsgericht die Beklagten des Weiteren zu einer Innendämmung entsprechend den Empfehlungen des Sachverständigen in seinem Gutachten verurteilt.

Zwar sei den Wohnungseigentümern bei der Bestimmung von Art und Zeitpunkt der Instandsetzungsmaßnahme ein Gestaltungsspielraum einzuräumen und sie dürften dabei Kosten und Nutzen gegeneinander abwägen. Jedoch bestehe nach höchstrichterlicher Rechtsprechung die Pflicht zur unverzüglichen Instandsetzung, wenn die Nutzung des vom Mangel des Gemeinschaftseigentums betroffenen Sondereigentums unmöglich gemacht werde.

Vorliegend komme es durch die zu schwache Wärmedämmung auch bei ordnungsgemäßem Nutzungsverhalten zu Schimmel in der Wohnung der Kläger, die wegen der damit eingehergehenden erheblichen Gesundheitsgefahren nicht mehr bewohnbar sei. Die Beklagten seien daher verpflichtet, ohne weiteres Zögern zur Instandsetzung zu schreiten.

Da sie ein Tätigwerden aber ablehnten, habe das Gericht im Rahmen einer Ermessensentscheidung gemäß § 21 Absatz 8 WEG den Beschluss zu ersetzen.

Erfolglos sei der Einwand der Beklagten, eine Innendämmung stehe stets im Sondereigentum des Wohnungseigentümers und könne daher grundsätzlich nicht Angelegenheit der Gemeinschaft sein. Die Isolierschichten in Wänden und Boden sind – unabhängig von ihrer Position in der Wand – immer Gemeinschaftseigentum. Erst der Wandbelag – Tapeten o.ä. – sei Sondereigentum.

Fazit:

Richtige Entscheidung des LG Karlsruhe!

Die Praxis zeigt, dass Instandsetzungsmaßnahmen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum häufig (allein) wegen der damit verbundenen Kosten abgelehnt werden. Das ist aber zu kurz gedacht. Denn weiten sich die Mängel und die Mangelursachen aus, weil nichts unternommen wird, droht weitaus höherer (finanzieller) Schaden für die Gemeinschaft.

Der Weg, denn der „Instandsetzungswillige“ beschreiten muss, ist zudem steinig und zeitintensiv. Dies zeigt der vorliegende Fall deutlich:

Beweissicherungsverfahren, Antrag auf Instandsetzung, Eigentümerversammlung, Anfechtungs- und Verpflichtungsklage sowie 2. Gerichtsinstanzen…

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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