Falsche Angaben im Exposé – Verlust des Provisionsanspruchs möglich!

In dem zu entscheidenen Fall hatte die Maklerin ein Exposé angefertigt. In diesem hatte sie die Gesamtmieteinnahmen des zu vermakelnden Objekts mit ca. 30.000,00 Euro angegeben. Tatsächlich betrugen die Mieteinnahmen aber nur 25.200,00 Euro. Nachdem das Objekt veräußert worden war, forderte die  Maklerin ihren Auftraggeber zur Zahlung des Maklerlohns i.H.v. 16.422,00 Euro auf. Vergeblich, weshalb die Maklerin Klage gegen ihren Auftraggeber erhob. Letzterer wendete gegen seine Inanspruchnahme  ein, die Maklerin habe ihren Anspruch auf Maklerlohn verwirkt, denn sie habe falsche Angaben im Expose zu den Gesammieteinnahmen gemacht. Mit eben dieser Begründung wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Hiergegen wendete sich die Maklerin mit ihrer Berufung.

Zu Recht?

Ja! Das KG Berlin ändert das Urteil des Landgerichts ab und verurteilt den Maklerkunden zur Zahlung der Provision, denn die Maklerin habe ihren Anspruch auf Maklerlohn entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht gemäß § 654 BGB verloren.

Zwar enthalte § 654 BGB  den allgemeinen Rechtsgedanken, dass ein Makler, der unter vorsätzlicher oder fahrlässiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten die Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise verletzt, den Anspruch auf Zahlung der Provision verliere. Nach ständiger Rechtsprechung könne diese Vorschrift – entgegen ihrem Wortlaut – auch  anwendbar sein, wenn der Makler zwar nicht vertragswidrig für den anderen Teil tätig geworden sei, er aber sonst unter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwidergehandelt habe. Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs habe jedoch Strafcharakter. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lasse deshalb den Provisionsanspruch nach § 654 BGB  entfallen. Vielmehr sei in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu fordern:

Der Makler muss sich seines Lohns als „unwürdig“ erwiesen haben.

Das sei aber nach der Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden, grob leichtfertigen Weise verletzt habe. Dies könne grundsätzlich auch bei einer fehlerhaften oder unterlassenen Weitergabe von Informationen, die für den Abschluss des Hauptvertrags oder für seine Kalkulation von Bedeutung sind, der Fall sein.

Die  der Klägerin im vorliegenden Fall von dem Beklagten vorgeworfene, objektive Sorgfaltspflichtverletzung bei der Mitteilung der erzielten bzw. erzielbaren Jahresnettokaltmiete erfülle aber den Verwirkungstatbestand angesichts der dargestellten, strengen Maßstäbe selbigen nicht, insbesondere habe der Maklerkunde nicht nachgewiesen, dass die Maklerin Informationen bewusst und im Wissen um deren Unrichtigkeit weitergegeben habe. Vielmehr sei unstreitig, dass die Maklerin sämtliche das Objekt betreffende Mietverträge rechtzeitig vor Beurkundung des Kaufvertrags übergeben habe, so dass der Maklerkunde ausreichend Zeit und die Möglichkeit hatte, die Gesamtmieteinnahmen einzusehen und zu prüfen.

Fazit:

Das KG Berlin arbeitet den Strafcharakter des § 654 BGB und den sich hieraus gleichzeitig ergebenden Ausnahmecharakter der Vorschrift unter Inbezugnahme der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs heraus und gelangt zu einem richtigen Ergebnis. Danach hat also nicht jede objektive Pflichtverletzung den Verlust des Maklerlohnanspruches zur Folge. Unterhalb die Verwirkungsgrenze des § 654 BGB  fallende Pflichtverletzungen des Maklers können unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung zufriedenstellend gelöst werden, sofern deren Voraussetzungen vorliegen.