Arbeiten in der Mietwohnung: Erlaubt?

Arbeiten in der Mietwohnung und Homeoffice erlaubt?

Vor allem in Zeiten von Corona, aber auch sonst, kann sich diese Frage im Wohnraummietrecht stellen. Denn viele Berufe lassen ein - dauerhaftes - Arbeiten im Homeoffice zu.

Arbeiten in der Wohnung ist - theoretisch - u.a. möglich für Rechtsanwälte, Schriftsteller, Journalisten, Masseure, Psychologen etc.

Vermietern ist das Homeoffice indes regelmäßig ein Dorn im Auge. Deren Argument:

In einer Wohnung wird gewohnt, nicht gearbeitet.

Arbeiten in der Mietwohnung - Grundsätze

In der Regel sehen Wohnraummietverträge vor, dass bestimmte Räume "zu Wohnzwecken" oder "zum Wohnen" vermietet werden. Manchmal heißt es auch "vermietet wird die Wohnung...".

Durch derartige Regeln werden der Mietzweck und der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache festgelegt, also Wohnen.

Arbeiten in der Mietwohnung und Homeoffice stehen diesem Mietzweck grundsätzlich entgegen.

Eine vollständige Nutzung einer Wohnung zu beruflichen / gewerblichen Zwecken ist deshalb praktisch nie zulässig.

Interessanter und differenzierter zu betrachten sind hingegen Fälle der teilberuflichen / teilgewerblichen Nutzung.

Mit diesen hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH)

www.bundesgerichtshof.de

bereits mehrfach zu befassen.

Arbeiten in der Mietwohnung und Homeoffice - Rechtsprechung des BGH

Im Prinzip lassen sich vor dem Hintergrund der bislang ergangenen Entscheidungen des BGH drei Fallgruppen bilden:

1. BGH, Urteil vom vom 14.07.2009 - VIII ZR - 165/08:

Der Begriff des "Wohnens" ist nach der sog. Verkehrsanschauung zu bestimmen.

Hierunter fallen - nur / noch - solche beruflichen Tätigkeiten des Mieters, die nicht nach außen in Erscheinung (u. a. kein "Firmenschild", kein Hinweis auf einer Website) treten und mit keinerlei sonstigen Beeinträchtigungen (u.a. Publikumsverkehr) verbunden sind

Bspe.:

Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, schriftstellerische Tätigkeiten, Homeoffice eines Angestellten.

Derartiges Arbeiten in der Mietwohnung ist mietrechtlich nicht zu beanstanden. Einer Erlaubnis des Vermieters bedarf es nicht.

2. BGH, Urteil vom 10.04.2013 - VIII ZR 213/12:

Tritt die geschäftliche / berufliche Tätigkeit des Mieters nach außen in Erscheinung, ist diese grundsätzlich nicht mehr vom Begriff des Wohnens umfasst.

Ohne Erlaubnis oder Vereinbarung ist derartiges Arbeiten in der Mietwohnung mietrechtlich nicht zulässig, der Vermieter muss das nicht hinnehmen.

Nur ganz ausnahmsweise besteht ein Anspruch des Mieters auf Erlaubnis der teilgewerblichen Nutzung, dessen Voraussetzungen (u.a. kein - nennenswerter - Publikumsverkehr, keine Mitarbeiter ) er zu beweisen hat.

3. BGH, Beschluss vom 31.07.2013 - VIII ZR 149/13:

Bei Außenwirkung (hier: Angabe der Wohnanschrift auch als Geschäftsadresse) und Beeinträchtigungen (hier: Kundenverkehr, Mitarbeiter) ist Arbeiten in der Mietwohnung mietrechtlich nie zulässig.