Betriebskostenabrechnung: Konkrete Einwendungen des Mieters erforderlich!

Die IX. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe hat mit Urteil vom 30.03.2012, Az. 9 S 506/11 (IMR 2012, S.227)  in einem durch unseren Partner Ralf Schulze Steinen für eine Karlsruher Großvermieterin geführten Rechtsstreit rechtskräftig entschieden, dass der Mieter gegen eine ihm durch den Vermieter erteilte Betriebskostenabrechnung konkrete Einwendungen erheben muss, um die sich aus § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ergebende, einjährige  Einwendungsfrist zu wahren.Versäumt er dies, greift der sich aus § 556 Abs. 3 S. 6 BGB ergebende Einwendungsausschluss.

Erforderlich ist nach Auffassung des Gerichts, dass der Mieter konkrete Fehler der ihm mitgeteilten Betriebskostenabrechnung beanstandet, etwa Rechenfehler, einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, die Anwendung falscher Umlageschlüssel oder die fehlende Umlagefähigkeit einzelner Positionen. Fragen, ein Verlangen nach Auskunft, allgemeine Unmutsäußerungen oder der Einwand fehlender Nachvollziehbarkeit stellen nach Auffassung des Landgerichts hingegen keine Einwendungen i. S. v. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB dar, weshalb diese unbeachtlich, nicht zu einem späteren Zeitpunkt konkretisierbar seien.

Das gut begründete Urteil ist unserer Rechtsauffassung nach zutreffend. Das Landgericht bestätigt die zu dieser  mietrechtlichen Spezialproblematik vorherrschende Meinung (Schulze Steinen, IMR 2012, S. 217 m. w. N.) und beachtet den Willen des Gesetzgebers:

Sinn und Zweck der Einwendungsausschlussfrist ist die Schaffung schneller Rechtssicherheit, die Vermeidung von Streit über länger zurückliegende Abrechnungszeiträume und die Vermeidung von Beweisschwierigkeiten.

Fazit:

Die Mieterseite muss sich wohl oder übel substantiell mit einer ihr mitgeteilten Betriebskostenabrechnung auseinandersetzen, konkret vorbringen, was sie beanstandet. Tut sie dies nicht, sind die Einwendungen unbeachtlich, können insbesondere auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt konkretisiert werden.

Sind Sie Vermieter oder Vermieterin und hat ihr Mieter Einwendungen gegen eine Ihrerseits mitgeteilte Betriebskostenabrechnung erhoben? Oder sind Sie Mieter bzw. Mieterin und möchten wissen, ob die Ihnen mitgeteilte Betriebskostenabrechnung richtig ist oder nicht und welche Einwendungen wie erhoben werden können?

Das Mietrecht ist einer unserer Schwerpunkte. Unser Partner

Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

ist seit Jahren auf dieses Rechtsgebiet spezialisiert. Sprechen Sie ihn an, wenn Sie Recht bekommen wollen – so wie unsere Mandantin in obigen Verfahren!