Die fristlose Kündigung des Landpachtvertrags wegen Zahlungsverzugs setzt keine Abmahnung voraus.

1. Der Fall

Die Parteien streiten sich um die Wirksamkeit einer vom Kläger ausgesprochenen fristlosen Kündigung des Landpachtvertrags über zusammenhängendes Dauergrünland. Der beklagte Pächter war im Jahr 2011 in den etwa sieben Jahre bestehenden Landpachtvertrag eingetreten und die Parteien führten bereits einen anderen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Ravensburg. Der Verpächter sprach am 13. Februar 2013 die außerordentliche fristlose Kündigung des Landpachtvertrags aus, da der Pächter zu diesem Zeitpunkt mit der Entrichtung der Pacht länger als drei Monate in Verzug gewesen war. Der Verpächter hatte den Pächter zuvor nicht abgemahnt und ihm auch keine Frist zur Entrichtung der Pacht gesetzt. Deshalb hatte das Amtsgericht Ravensburg, Landwirtschaftsgericht, mit Urteil vom 25. September 2013 die auf Herausgabe des Pachtgegenstands gerichtete Klage abgewiesen.

2. Der rechtliche Rahmen

§ 594e Abs. 1 BGB regelt die Befugnis des Verpächters die außerordentliche fristlose Kündigung des Landpachtvertrags insbesondere auch wegen Zahlungsverzugs auszusprechen durch einen Verweis auf die mietrechtlichen und wohnraummietrechtlichen Bestimmungen der §§ 543, 569 Abs. 1, 2 BGB. Dort wiederum ist bestimmt, dass der Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung regelmäßig einer Abmahnung bedarf, unter anderem gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB ausnahmsweise jedoch dann nicht, wenn der Mieter sich in der in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bestimmten Höhe in Zahlungsverzug befindet. § 594e Abs. 2 BGB bestimmt nun, dass „abweichend von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB … ein wichtiger Grund insbesondere vorliegt, wenn der Pächter mit der Entrichtung der [jährlichen] Pacht … länger als drei Monate in Verzug ist.“

Das Amtsgericht Ravensburg vertrat nun die Auffassung, dass 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zwar durch § 594e Abs. 2 BGB verdrängt werde, die allgemeine Verweisung des § 594e Abs. 1 BGB auf § 543 BGB rechtfertige es jedoch nicht, auf diesen Fall des Zahlungsverzugs auch § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB anzuwenden sei, also auch hier die Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung des Landpachtvertrags für entbehrlich zu erachten.

3. Das Urteil

Entgegen der Ansicht des Landwirtschaftsgerichts setzt eine Kündigung nach § 594e BGB nicht voraus, dass vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung bzw. Fristsetzung zur Zahlung ausgesprochen wird.

…

Die ausdrücklich in Bezug genommenen Kündigungstatbestände sind gerade diejenigen, bei denen gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB keine Abmahnung erforderlich ist, weshalb die Verweisung in § 594e Abs. 1 S. 1 BGB unter Berücksichtigung, dass § 594e Abs. 1 BGB hinsichtlich des Kündigungsrechts auf § 543 BGB (insgesamt) verweist, ihrem Wortlaut nach nur so verstanden werden kann, dass in diesem Fall keine Abmahnung erforderlich ist.

4. Stellungnahme

Das Urteil des OLG Stuttgart überzeugt. Aus Wortlaut und Systematik der §§ 594e, 543 lässt sich das Erfordernis vor dem Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Landpachtvertrags eine Abmahnung auszusprechen, nicht ableiten. Das OLG Stuttgart schließt sich an dieser Stelle dem Brandenburgisches Oberlandesgericht (Urteil vom 15. März 2007 – 5 U (Lw) 117/06) an; im Übrigen gibt es zu dieser Frage wenig Fundstellen.

Nicht übersehen werden sollte jedoch der Ausnahmecharakter, den die Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch im Pachtrecht hat. Grundsätzlich bleibt es nämlich auch hier dabei, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung des Landpachtvertrags aus anderen Gründen einer Abmahnung bedarf.