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Jetzt aber: Rechtsprechungsänderung zu Schönheitsreparaturklauseln

von Ralf Schulze Steinen | 20.03.2015

Rechtsprechungsänderung zu Schönheitsreparaturklauseln!

 

Die Ereignisse überschlagen sich.

 

Am 30.07.2014, am 21.02. und am 17.03.2015 hatten wir ausführlich darüber berichtet, dass zu erwarten ist, dass der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln im Falle der Übergabe einer unrenovierten Wohnung ändern wird.

In dem Revisionsverfahren BGH, VIII ZR 232/14 gegen das durch uns erstrittene Urteil des LG Heilbronn vom 22.07.2014, 2 S 63/13 Me, hatte sich der VIII. Zivilsenat im Beschluss vom 17.02.2015 noch um die Beantwortung der Frage, ob Schönheitsreparaturklauseln, durch die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, der AGB – rechtlichen Kontrolle standhalten, gedrückt.

Diese Frage hat ist nun am 18.03.2015 beantwortet worden:

 

1.

In gleich drei Revisionsverfahren hatte sich der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH erneut mit der Wirksamkeit von formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln bzw. Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen zu befassen, auf deren Grundlage den jeweiligen Mietern  zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung durch den Vermieter übergeben worden war.

2.

In Abweichung von seiner bisherigen Rechtsprechung auf Grundlage zweier Grundsatzentscheidungen – dem Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988, VIII ARZ 1/88 einerseits und dem Urteil vom 26. September 2007, Az. VIII ZR 143/06 andererseits – hat der BGH jetzt entschieden, dass die Schönheitsreparaturen bei einer zu Mietbeginn des Mietverhältnisses dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung grundsätzlich  nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf letzteren übertragen werden können.

Zwar sei weiterhin davon auszugehen, dass Mieter zu den auf ihre eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen auch aufgrund von formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln verpflichtet werden dürfen.

Zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung dürfe ein Mieter – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig aber nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden seien.

Die sei aber bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung der Fall.

Eine Schönheitsreparaturklausel verpflichte den Mieter dann nämlich auch zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe – bei der sog. kundenfeindlichsteb Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. v. § 307 BGB dar, die zur Unwirksamkeit formularmäßiger Schönheitsreparaturklauseln bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung führe.

3.

Die Rechtsprechungsänderung des BGH hat kaum einschätzbare bzw. überschaubare Praxisrelevanz, unzählige Mietverhältnisse sind hiervon betroffen.

Sobald die drei „Jahrhundertentscheidungen“ vorliegen, werden wir ausführlicher berichten. Denn der BGH hat weitere spannende Fragen beantwortet, u.a. zur Darlegungs- und Beweislast und zur Definition des Begriffs „unrenoviert“..

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Ralf Schulze Steinen

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