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Mietaufhebungsvertrag: In der Regel schriftlich, nur ausnahmsweise mündlich!

von Ralf Schulze Steinen | 29.08.2014

Mietaufhebungsvertrag: Hohe Voraussetzungen bei mündlicher Vereinbarung!

 

Ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag hat hohe Voraussetzungen. Nur ausnahmsweise ist sein Zustandekommen zu bejahen und zwar (nur) dann, wenn sicher ist, dass die Mietvertragsparteien alle klärungsbedürftigen Fragen, z.B. die Rückzahlung der Kaution und etwaige Renovierungspflichten, in Zusammenhang mit dem – vorzeitigen – Auszug des Mieters eindeutig und verbindlich erörtert und vereinbart haben.

 

Dies hat das Landgericht Hanau, Urteil vom 06.06.2014, Az. 2 S 40/14 entschieden.

 

In dem zu entscheidenden Fall erklärten die Erwerber einer vermieteten Wohnung mehrere Kündigungen aus verschiedenen Gründen. In dem auf diese Kündigungen gestützten Räumungsprozess behaupteten sie überdies, es sei ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag zwischen ihnen und den beklagten Mietern geschlossen worden, auf den der klagweise geltend gemachte Räumungsanspruch ebenfalls bzw. hilfsweise gestützt werde.

Zu Recht?

Nein – das LG Hanau verneint einen Räumungsanspruch der Vermieter insgesamt. Es erachtet zunächst die verschiedenen Kündigungen der Vermieter für unwirksam und verneint sodann einen wirksamen Mietaufhebungsvertrag gleichermaßen.

1.

An die Behauptung, es sei ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag zu Stande gekommen,  seien nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer besonders strenge Anforderungen zu stellen.

Der Gesetzgeber habe mit § 568 Abs. 1 BGB vorgeschrieben, dass Kündigungen eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form bedürfen. Damit habe er verhindern wollen, dass Mietverhältnisse über Wohnraum unüberlegt durch Kündigung beendet werden. Zugleich diene diese Vorschrift der Rechtsklarheit sowie dem Schutz und dem Interesse des Erklärungsempfängers.

Sie habe damit Warn – und Klarstellungsfunktion.

2.

Auch wenn die Rechtsprechung den Abschluss eines mündlichen Mietaufhebungsvertrages für grundsätzlich möglich erachte, so  gebiete es die gesetzgeberische Vorgabe in § 568 BGB, hieran strenge Anforderungen zu stellen.

a.

So lasse etwa die Erklärung eines Mieters, er werde ausziehen, oder die Erklärung eines Vermieters, einen Auszug zu einem bestimmten Zeitpunkt zu akzeptieren, alleine regelmäßig nicht den Schluss zu, dass diese Erklärung mit dem erforderlichen Rechtsbindungswillen abgegeben würde, um einen – mündlichen – Mietaufhebungsvertrag bejahen zu können. Häufig würden nämlich solche Erklärungen abgegeben, um ein unangenehmes Gespräch zwischen den Parteien des Mietvertrages zu beenden oder einen bereits bestehenden Konflikt nicht zu verschärfen.

Ein Rechtsbindungswille, der zum Abschluss eines (Mietaufhebungs-) Vertrages notwendig wäre, könne deshalb nur dann angenommen werden, wenn bei den Erklärungen beider Seiten deutlich werde, dass sich die Parteien der rechtlichen Konsequenzen bewusst seien. So müsse einerseits einem Vermieter klar sein, ab dem im Mietaufhebungsvertrag vereinbarten Zeitpunkt keine Miete mehr zu erhalten, während sich andererseits ein Mieter bei Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages seiner rechtlichen Verpflichtung bewusst sein müsse, die Wohnung zu dem vereinbarten Zeitpunkt zu räumen, selbst wenn er zu diesem Zeitpunkt noch keine Ersatzwohnung habe und deshalb Obdachlosigkeit drohe.

b.
Regelmäßig werde die Annahme eines mündlichen Mietaufhebungsvertrages deshalb voraussetzen, dass das Bewusstsein für die rechtlichen Konsequenzen der abgegebenen Erklärung nicht nur vorhanden sei, sondern auch zum Ausdruck gebracht werde. Dies würde regelmäßig voraussetzen, dass nicht nur die Erklärung, zu einem bestimmten Zeitpunkt auszuziehen bzw. den Auszug des Mieters zu dulden abgegeben, sondern auch über die Punkte verhandelt werde, die bei Beendigung des Mietverhältnisses regelungsbedürftig seien.

Hierzu würden  u.a. die Fragen der Rückzahlung der Kaution, der Abrechnung von Nebenkosten und der Renovierung der Mietwohnung zählen.

3.

Nachdem diesen Anforderungen genügender – erstinstanzlicher – Vortrag der Vermieter nicht, sondern nur pauschale, nichtssagende Behauptungen ersichtlich seien, könne von einem mündlichen Mietaufhebungsvertrag nicht ansatzweise ausgegangen werden.

Fazit:

Die Entscheidung des LG Hanau liegt grundsätzlich auf der Linie der überwiegenden Auffassung in der mietrechtlichen Rechtsprechung und Literatur.

Sie darf aber nicht falsch verstanden werden. Schon gar nicht dahingehend, dass ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag ein „Ding der Unmöglichkeit“, vielmehr Schriftform erforderlich ist.

Im Gegenteil:

Natürlich kann ein Mietaufhebungsvertrag jederzeit auch mündlich abgeschlossen werden. Dies ergibt sich aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit. Ein Formzwang besteht insoweit nicht. Auch was den Inhalt eines Mietaufhebungsvertrags betrifft sind die Parteien weitestgehend frei.

Deshalb kann – entgegen der Entscheidung des LG Hanau – ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag selbstverständlich auch dann wirksam zu Stande kommen, wenn sich die Parteien schlicht auf ein vorzeitiges Ende des Mietvertrags einigen bzw. diesen zu einem bestimmten Zeitpunkt aufheben.

Alles weitere ergibt sich dann aus dem Mietvertrag oder aus dem Gesetz – so wie bei einer Kündigung auch.

Die Vermieter unterlagen in dem durch das LG Hanau zu entscheidenden Fall vor allem aus „prozessrechtlichen Gründen“. D.h., ihr Vortrag zu dem ihrerseits behaupteten, mündlichen Mietaufhebungsvertrag war schlicht zu substanzarm.

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