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Überhöhter Wohnbedarf? – Art. 14 GG ist zu beachten!

von Ralf Schulze Steinen | 10.04.2015

Überhöhter Wohnbedarf? – Art. 14 GG ist zu beachten!

 

Welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht, ist grundsätzlich seine Sache. Dies haben die Gerichte zu akzeptieren und sind damit einhergehend grundsätzlich nicht dazu berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder dessen Angehörige zu setzen.

 

Dies hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH), Urteil vom 04.03.2015, Az. VIII ZR 166/14 entschieden und damit jahrzehntelang vermieterfeindlicher und im Ergebnis verfassungswidriger Instanzrechtsprechung ein Ende gesetzt.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall bewohnten die beklagten Mieter eine ca. 130 qm große Wohnung des klagenden Vermieters in Karlsruhe. Letzterer erklärte eine Eigenbedarfskündigung.

Zur Begründung der Eigenbedarfskündigung führte der Vermieter u. a. folgendes an:

Sein Sohn habe das Studium der Elektrotechnik in Karlsruhe begonnen und wolle nach Rückkehr von einem 3-monatigen Auslandspraktikum in China einen eigenen Hausstand in der derzeit noch von den Mietern bewohnten Wohnung begründen.

Außerdem sei es studiumsbedingt erforderlich, dass sein Sohn praktische Arbeiten auch außerhalb der Hochschule und des Partnerunternehmens zu Hause erledige. Hierfür stünde ihm im elterlichen Heim aber nur sein Kinderzimmer zur Verfügung, das für solche Arbeiten aber nicht ausreiche. Deshalb habe er im elterlichen Haus weitere Räume belegt, was zu Spannungen zwischen Eltern und Sohn geführt habe.

Es sei im Übrigen geplant, die Wohnung mit einem Freund und Studienkollegen zu beziehen.

Die Mieter akzeptierten die Eigenbedarfskündigung nicht, weshalb der Vermieter Räumungsklage erhob.

Das Amtsgericht Karlsruhe gab der Räumungsklage statt, das Landgericht Karlsruhe wies diese auf die Berufung der Mieter ab.

Begründung:

Es werde ein überhöhter Wohnbedarf durch den Vermieter geltend gemacht, weshalb die Eigenbedarfskündigung missbräuchlich sei.

Die Nutzung der 130 qm großen Wohnung durch den Sohn des Vermieters sei „unangemessen“. Im Übrigen seien weder der Nutzungswunsch des Sohnes, noch die geplante Wohngemeinschaft auf Dauer angelegt, denn eine solche unter Studenten sei – anders als Wohngemeinschaften unter Lebenspartnern – gerade nicht auf ein stabiles und dauerhaftes, sondern nur auf ein vorübergehendes und loses Zusammenleben ausgerichtet.

Zu Recht?

Nein – der BGH hebt das Urteil des LG Karlsruhe auf und verweist den Rechtsstreit an eine andere Kammer zur weiteren Sachverhaltsaufklärung zurück.

Das Berufungsgericht habe bei seiner Bewertung, der vom Kläger geltend gemachte Eigenbedarf sei aus mehreren Gründen nicht anzuerkennen, sowohl die nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bei der Anwendung und der Auslegung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu beachtenden verfassungsrechtlichen Vorgaben missachtet als auch den einfachrechtlichen Gehalt dieser Regelung unzureichend erfasst.

Im Einzelnen:

1.

Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hätten die Gerichte die in § 573 Abs. 2 Nr. 2, §§ 574 ff. BGB zum Ausdruck kommende Interessenabwägung des Gesetzgebers zwischen dem Erlangungsinteresse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters in einer Weise nachzuvollziehen, die dem beiderseitigen Eigentumsschutz Rechnung trage und die beiderseitigen Belange in einen verhältnismäßigen Ausgleich bringe.

a.

Der Vermieter werde durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen.

Dabei hätten die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – eng gezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso sei grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansehe. Die Gerichte seien daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters – oder seiner Angehörigen – zu setzen.

b.

Dem Erlangungswunsch des Vermieters seien allerdings zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters einige Grenzen gesetzt.

Die Gerichte dürften den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt werde, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen  oder ob er missbräuchlich sei, etwa weil ein weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht werde, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden könne.

Ferner werde der Mieter über die sog. Sozialklausel des § 574 BGB geschützt, indem er Härtegründe anbringen könne.

Dabei habe der Mieter im Hinblick darauf, dass sein vom Vermieter abgeleitetes Besitzrecht ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt sei, Anspruch darauf, dass die Gerichte seinen gegen den Eigennutzungswunsch und den geltend gemachten Wohnbedarf vorgebrachten Einwänden in einer Weise nachgehen, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht werde.

c.

Bei der Prüfung, ob mit dem Erlangungswunsch ein weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht werde, was rechtsmissbräuchlich sei,  hätten die Gerichte, die  Entscheidung des Vermieters über den für sich und seine Angehörigen angemessenen Wohnbedarf grundsätzlich zu achten, ihre Wertung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen.

Pauschale oder formelhafte Wendungen, wie etwa Wohnungen einer bestimmten Größenordnung seien generell für eine bestimmte Personenzahl „ausreichend“, würden diesen Anforderungen nicht genügen.

2.

Diesen Vorgaben, die auf  die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Senats zurückzuführen seien, genüge das Berufungsurteil nicht:

Zum einen habe sich das Berufungsgericht unter Missachtung der vom Bundesverfassungsgericht geforderten, an objektiven Kriterien auszurichtenden Einzelfallbetrachtung von der Erwägung leiten lassen, die Nutzung einer Wohnung mit einer Fläche von 100 qm oder mehr durch eine alleinstehende Person ohne erhebliche Einkünfte sei regelmäßig als unangemessen anzusehen, wenn keine besonderen Gründe eine solche Nutzung rechtfertigten.

Zum anderen habe es dadurch in unzulässiger Weise in die aus dem Eigentumsrecht abzuleitende Entscheidungsfreiheit des Vermieters eingegriffen, dass es den vom ihm akzeptierten Wunsch seines Sohnes, mit einem langjährigen Freund und Studienkollegen zusammenzuziehen, als unbeachtlich bewertet habe.

Die in der Instanzrechtsprechung und im mietrechtlichen Schrifttum sowie auch vom Landgericht vertretene bzw. geteilte Auffassung, ein von einer alleinstehenden Person mit geringen Einkünften, insbesondere einem Studenten oder Auszubildenden, beanspruchter Wohnbedarf von etwa 100 qm sei ein unangemessener überhöhter Wohnbedarf, sofern nicht besondere Gründe diesen rechtfertigen, sei aus mehreren Gründen rechtsfehlerhaft:

(1) Sie verkehre das vom Bundesverfassungsgericht entwickelte Verhältnis zwischen dem grundsätzlich zu respektierenden Entschluss des Vermieters über einen angemessen Wohnbedarf und den bei objektiver Betrachtung nicht mehr hinzunehmenden Fällen eines Rechtsmissbrauchs in sein Gegenteil.

Denn sie nehme ab einem bestimmten Richtwert einen weit überhöhten Wohnbedarf an und mache dessen Ausräumung von der Darlegung besonderer Gründe durch den Vermieter abhängig. Damit mache sie in diesen Fallgestaltungen den an sich auf Ausnahmefälle beschränkten Rechtsmissbrauch faktisch zum Regelfall und die grundsätzlich zu achtende Entscheidung des Vermieters über den für seine Zwecke angemessenen Wohnbedarf zur Ausnahme.

Hierbei berücksichtige sie insbesondere nicht hinreichend, dass dem Vermieter im Hinblick auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgewährleistung ein weiter Ermessensspielraum bei der Bedarfsbemessung eingeräumt sei:

Der von ihm angemeldete Wohnbedarf sei daher nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich sei aber nicht schon der überhöhte Wohnbedarf, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf.

(2) Gleichzeitig lasse diese Auffassung eine Begründung dafür vermissen, aufgrund welcher objektiven Kriterien sie einen Wohnbedarf von mehr als 100 qm für eine alleinstehende Person mit geringen Einkünften – von besonderen Fällen abgesehen – als weit überhöht bewerte.

Es würden etwa weder statistische Erkenntnisse, noch sonstige Erfahrungswerte zu durchschnittlichen oder „üblichen“ Wohnflächen bei Singlehaushalten angeführt, noch werde dargelegt, ab welcher (gravierenden) Überschreitung der durchschnittlichen oder „üblichen“ Wohnfläche von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen sein könnte.

(3) Weiter lasse die genannte Auffassung außer Acht, dass es letztlich nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume abhänge, ob ein weit überhöhter Wohnbedarf gegeben ist, sondern von einer umfassenden Würdigung der vom Tatrichter festzustellenden Gesamtumstände des Einzelfalls.

Hierbei könnten neben der Wohnfläche und der Anzahl der Zimmer viele weitere Faktoren eine Rolle spielen, wie etwa der Zuschnitt und die Ausstattung der Wohnung, die Bedürfnisse der Bedarfsperson, ihr Lebensentwurf und ihre Lebensplanungen, die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bedarfsperson und des – ggfs. unterhaltspflichtigen – Vermieters, die Lage auf dem Wohnungsmarkt, die Höhe der von der Bedarfsperson zu zahlenden oder vom Vermieter erlassenen Miete sowie die Frage, ob die gekündigte Wohnung nur sporadisch genutzt werden solle.

Von Bedeutung sein könne schließlich, ob auch der Mieter für seine eigene Nutzung einen großzügigen Maßstab angelegt habe.

(4) Auch habe das Berufungsgericht die Richtigkeit der von ihm zugrunde gelegten Rechtsauffassung nicht hinterfragt.

Es habe daher ausschließlich den von manchen Instanzgerichten zugrunde gelegten „Richtwert“ von 100 qm für maßgeblich erachtet und es dementsprechend für entbehrlich gehalten, eine an objektive Kriterien anknüpfende und aufgrund der konkret festgestellten Umstände des Einzelfalls aufbauende Würdigung vorzunehmen. Daher habe es keine Feststellungen zu den übrigen für die Beurteilung eines weit überhöhten Wohnbedarfs maßgeblichen Umständen getroffen.

Insbesondere habe es sich nicht mit dem vom Vermieter dargelegten Erfordernis eines gesonderten Arbeitszimmers für praktische Arbeiten, etwa Lötarbeiten, befasst.

3.

Nach alledem könne das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Der Rechtsstreit werde zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an das Landgericht zurückverwiesen, allerdings an eine andere Kammer.

Fazit:

Eine in jeder Hinsicht bemerkens- und lesenswerte Grundsatzentscheidung des VIII. Zivilsenats!

Sie fasst die Rechtsprechung des Senats und des Bundesverfassungsgerichts zu den Themen „Eigenbedarfskündigung“ und „überhöhter Wohnbedarf“ lehrbuchartig und gut verständlich zusammen und setzt jahrzehntelanger, im Ergebnis verfassungswidriger Instanzrechtsprechung „aus dem Bauch heraus“, vor allem falscher Landgerichtsrechtsprechung, ein Ende.

Minutiös wird diese falsche und ungezwungen vermieterfeindliche Rechtsprechung „zerpflückt“, deren schwerwiegende (Rechts-) Fehler gnadenlos durch den Senat aufgedeckt – endlich!

Ihre Eigenbedarfskündigung erklärt und setzt unser Partner

Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

für Sie durch.

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