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Wohnungsrückgabe: Was ist das und worauf ist zu achten?

von Ralf Schulze Steinen | 27.08.2013

 

Wohnungsrückgabe: Worauf zu achten und was unbedingt zu vermeiden ist!

 

Der Wohnungsrückgabe kommt am Ende des Mietverhältnisses – für Vermieter und Mieter – zentrale Bedeutung zu. Fehler sind häufig und folgenschwer! Hier einige Hinweise, wie Sie Fehler vermeiden können, wobei diese eine Rechtsberatung im konkreten Einzelfall weder ersetzen sollen, noch können:

 

Allgemeine Hinweise:

1.

Ist das Mietverhältnis – egal ob Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis – beendet, hat der Mieter gemäß § 546 BGB die Mietsache zu räumen und an den Vermieter herauszugeben. Letzterer hat hierauf einen Anspruch, der – soweit der Mieter seine diesbezüglichen Pflichten nicht erfüllt – im Wege einer Räumungsklage geltend gemacht werden kann.

2.

Der tatsächliche Vorgang, in dessen Rahmen die sich aus § 546 BGB ergebenden Rechte und Pflichten erfüllt werden, wird als Wohnungsrückgabe bezeichnet. Dieser – untechnische – Begriff  umschreibt die Rückübertragung des unmittelbaren Besitzes an der Mietsache von dem Mieter auf den Vermieter, also die (Wieder-) Einräumung der tatsächlichen und einschränkungslosen Sachherrschaft.

3.

Die Wohnungsrückgabe ist von der Wohnungsübergabe zu unterscheiden, die zu Beginn des Mietverhältnisses stattfindet und – was die Einräumung des Besitzes betrifft – umgekehrte Vorzeichen hat.

4.

Die Wohnungsrückgabe erfordert grundsätzlich ein sog. Übergabeverhandlung. Diese hat in der Regel in der Wohnung/Gewerberäumlichkeit stattzufinden,Vermieter und Mieter haben hieran teilzunehmen. Hieraus ergibt sich, dass eine bloße Besitzaufgabe durch den Mieter oder dessen Auszug grundsätzlich keine Erfüllung seiner sich aus § 546 BGB ergebebenden Pflicht darstellt. Zu einer ordnungsgemäßen Wohnungsrückgabe gehört auch, dass der Mieter dem Vermieter sämtliche ihm bei Vertragsbeginn ausgehändigten Schlüssel übergibt.

5.

Die Wohnungsrückgabe ist dabei rechtzeitig durch den Mieter zu initiieren und anzukündigen, er muss dem Vermieter diese unter Benennung eines konkreten Termins anbieten – und nicht umgekehrt.

6.

Sehr oft wird ein sog. Wohnungsrückgabeprotokoll erstellt. Eine rechtliche Verpflichtung hierzu oder gar eine Pflicht, dass vom „gegnerischen“ Vertragspartner angefertigte Wohnungsrückgabeprotokoll zu unterzeichnen, oder etwa die Mangelfreiheit oder Mangelhaftigkeit der Mietsache durch Unterschrift zu bestätigen besteht – trotz unter Mieter und Vermietern weitverbreiteter, anders lautender Meinung – nicht.

 

Hinweise für Vermieter:

1.

Es wird zunächst nach oben, auf die Allgemeinen Hinweise verwiesen.

2.

Vermeiden Sie eine vorbehaltlose Rücknahme, erst Recht eine Quittierung der Mangelfreiheit der Mietsache o.Ä, wenn Schäden, Verschlechterungen, Veränderungen, Verunreinigungen oder dergleichen an/in der Mietsache vorhanden sind, die Sie nicht akzeptieren möchten. Vermeiden Sie solches auch dann, wenn erkennbare Schäden/Mängel nicht vorhanden sind.

Tun Sie dies doch, bestätigen Sie insbesondere schriftlich die Mangelfreiheit der Mietsache, wird dies – ohne an dieser Stelle näher darauf eingehen zu wollen, ob das rechtlich zutreffend ist oder nicht – durch die einschlägige Rechtsprechung als negatives Schuldanerkenntnis ihrerseits bewertet werden mit der Folge, dass Sie mit Schadensersatzansprüchen in der Folge ausgeschlossen sind.

Um eine vorbehaltlos Rücknahme zu vermeiden, sollten Sie im Zuge der Wohnungsrückgabe ausdrücklich  beanstanden, was Ihrer Meinung nach beanstandungswürdig ist. Nachteile erleiden Sie hierdurch keinesfalls.

Es bietet sich an, vor und/oder am Ende der Wohnungsrückgabe einen ausdrücklichen Vorbehalt aller Rechte gegenüber dem Mieter zu erklären, insbesondere hinsichtlich etwaiger Ansprüche Ihrerseits wegen Veränderungen/Verschlechterungen der Mietsache, Zahlung auf Mieten/Nutzungsentschädigungen und entgangener Mieten wegen nicht vertragsgerechter Rückgabe der Mietsache.

3.

Nehmen Sie – unabhängige – Zeugen zur Wohnungsrückgabe mit und fertigen Sie so viele Fotos wie möglich an, um den Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe – später – nachweisen zu können.

4.

Stellen Sie dem Mieter unerwartete und freundliche Fragen. Dies  kann mitunter ein „Schuldeingeständnis“ des Mieters bezüglich vorhandener Schäden/Veränderungen an der Mietsache zur Folge haben.

Dies kann äußerst hilfreich sein:

Denn dafür, dass der beanstandete Mangel/Schaden durch den Mieter verursacht worden ist, insbesondere bei Übergabe der Mietsache an ihn noch nicht vorhanden war, sind Sie in einem späteren Prozesss darlegungs- und beweispflichtig. Der Einwand von Mieterseite, dass ein Schaden schon bei Übergabe vorhanden war, ist in Anbetracht dessen beliebt.

Deshalb sollte Ihrerseits schon bei der Wohnungsübergabe besonderer Wert darauf gelegt werden, dass (auch) ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt wird.

5.

Es ist grundsätzlich rechtlich möglich, dass sich ein Mieter im Rahmen einer Wohnungsrückgabe oder innerhalb eines – anlässlich selbiger – angfertigten Wohnungsrückgabeprotokolls (vertraglich) dazu verpflichtet, vorhandene Schäden – unabhängig von deren Ursache – zu beseitigen oder aber die hierbei entstehenden Kosten zu tragen.

Räumt der Mieter ein, den einen oder anderen Schaden verursacht zu haben, ist es für Sie von Vorteil, wenn er sich auch zu deren Beseitigung bzw. zur Tragung der hierbei entstehenden Kosten schriftlich verpflichtet und zwar aus zweierlei Gründen:

Der Mieter kann dann nicht mehr einwenden, der Schaden sei nicht durch ihn verursacht worden. Des Weiteren schaffen Sie so ein eigenständige Anspruchsgrundlage für Ihren Schadensersatzanspruch im Zuge Wohnungsrückgabe.

Hinweise für Mieter:

1.

Es wird zunächst nach oben, auf die Allgemeinen Hinweise und die Hinweise für Vermieter verwiesen.

Insbesondere aus letzteren ergibt sich für Sie, welche Fehler Ihr Vermieter zu Ihren Gunsten machen kann und was Sie vermeiden sollten.

Ungeachtet dessen, was folgt:

2.

Versuchen Sie, Ihrem Vermieter eine schriftliche – oder mündliche – Erklärung zu entlocken, nach der die Mangelfreiheit der Mietsache Ihnen bestätigt wird. Denn dies – s. o. – stellt eine negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters dar, aufgrund dessen Schadensersatzansprüche gegen Sie nicht mehr möglich sind. Dies wird umso leichter sein, je ordentlicher Sie ihre sich aus § 546 BGB und dem Mietvertrag ergebenden Pflichten erfüllen.

3.

Nehmen auch Sie – unabhängige – Zeugen zur Wohnungsrückgabe mit, damit Ihnen nicht irgendwelche – später eingetretenen – Schäden untergejubelt werden.

4.

Vermieterseits, inbesondere dann, wenn ein professioneller Mietverwalter mit der Wohnungsrückgabe durch den Vermieter betraut wird, werden mitunter sehr viele Fragen zu allen möglichen Dingen, insbesondere zu Schäden/Veränderungen/Verschlechterungen der Mietsache, gestellt.

Zu deren Beantwortung sind Sie nicht verpflichtet.

5.

Gehen Sie anlässlich der Wohnungsrückgabe keinerlei Verpflichtungen ein, schon gar nicht schriftlich und erst Recht nicht dann, wenn die Forderung Ihres Vermieters zweifelhaft erscheint, z. B. eine Komplettrenovierung der Wohnung oder Beseitigung von Schäden, die Sie nicht verursacht haben, verlangt wird.

Verweisen Sie ihren Vermieter im Zweifel darauf, seine Forderungen schriftlich Ihnen gegenüber zu formuliernen,  um Ihnen so auch die Möglichkeit zu geben, sich rechtlich beraten zu lassen.

 

Sonst noch Fragen und/oder Unklarheiten?

 

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Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

rechtzeitig für eine individuelle Rechtsberatung an!

 

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