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Wohnung für Flüchtlinge: Zulässig oder nicht?

von Ralf Schulze Steinen | 09.03.2016

Wohnung für Flüchtlinge?

 

Die Überlassung einer Wohnung für Flüchtlinge stellt grundsätzlich eine zulässige Wohnnutzung dar.

 

Dies hat das Amtsgericht Laufen, Urteil vom 04.02.2016, Az. 2 C 565/15 WEG, entschieden.

 

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall stellten die klagenden Wohnungseigentümer ihre Wohnung für Flüchtlinge zur Verfügung, in dem sie diese an das Land Bayern zu eben diesem Zweck vermieteten.

In der streitgegenständlichen Wohnungseigentümerversammlung wurde den Klägern durch Beschluss untersagt, ihre Wohnung für Flüchtlinge zur Verfügung zu stellen.

Zu Recht?

Nein – das Amtsgericht Laufen erklärt den Untersagensbeschluss für ungültig.

1.

Nach Auffassung des Gerichts stelle die Zurverfügungstellung der Wohnung für Flüchtlinge eine zulässige Wohnnutzung dar.

Zur Beantwortung der Frage, was eine zulässige Wohnnutzung darstelle, sei § 1 WEG in Verbindung mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung heranzuziehen.

Nach § 1 Abs. 2 WEG könne Wohnungseigentum nur an einer Wohnung begründet werden, so dass das Sondereigentum zum Wohnen geeignet und das Wohnungseigentum zum Wohnen auch bestimmt sein müsse und sich seine ordnungsgemäße Nutzung nach diesem Zweck richte.

Zu dieser ordnungsgemäßen Nutzung gehöre in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt .

Darauf beschränke sich der Wohnzweck aber nicht. Ähnlich wie der Begriff der Wohnung in Art. 13 Abs. 1 Grundgesetz sei auch der hier in der Teilungserklärung verwendete Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und am Ziel der Vorschrift auszurichten.

Ziel der Vorschrift sei es zwar auch, die Wohnungsnutzung von der sonstigen Nutzung abzugrenzen, für die mit § 1 Abs. 3 WEG das Teileigentum vorgesehen sei.

Entscheidend sei aber, dass dem Wohnungseigentümer Eigentum zugewiesen werde, das auch vollen Eigentumsschutz genieße. Der Wohnungseigentümer sei deshalb auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen.

2.

Gegen eine Zurverfügungstellung der Wohnung für Flüchtliche spreche  die nur verhältnismäßig kurze Dauer deren Aufenthalts, der möglicherweise häufige Wechsel der Bewohner und damit einhergehend eine gegebenenfalls gesteigerte Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls der übrigen Bewohner nicht.

Denn der häufige Wechsel der Bewohner als solcher führe nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von den anderen Formen der Wohnnutzung abheben würden.

Zwar könne die Überlassung der Wohnung für Flüchtlinge das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage stärker beanspruchen oder gar in Mitleidenschaft ziehen, als dies bei einer Nutzung durch die Eigentümer selbst oder durch Dauermieter der Fall sei.

Eine dahingehende Regel könne aber nicht abgeleitet werden. Vielmehr sei die entscheidende Frage, ob ein solches Fehlverhalten bei Flüchtlingen typischerweise eher erwartet werden könne als bei Dauerbewohnern.

Dies sei aber nach Auffassung des Gerichts nicht grundsätzlich zu erwarten.

3.

Auch eine Überbelegung liege nicht vor.

Fazit:

1.

Das AG Laufen stützt sich bei seiner Entscheidung auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15.01.2010, V ZR 72/09.

Dort ging es allerdings um die regelmäßige Vermietung einer Wohnung an ständig wechselnde Feriengäste, die als grundsätzlich zulässig eingestuft wurde. Ob die beiden Sachverhalte vergleichbar sind, bleibt dahingestellt.

Nach Auffassung des V. Zivilsenats können gegen eine „ungewöhnliche“ Nutzung einer Wohnung u.a. sprechen

  • eine durch die Nutzung hervorgerufene, stärkere Beanspruchung oder Beschädigung des Gemeinschaftseigentums
  • eine durch die Nutzung hervorgerufene Veränderung des Charakters der Wohnanlage.

Außerdem sei es denkbar, dass durch die konkrete Ausgestaltung der Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer über das nach § 14 WEG hinzunehmende Maß hinaus beeinträchtigt werden, z.B. durch eine Überbelegung.

Derartige Beeinträchtigungen seien dann zu unterlassen.

2.

Das heißt im Ergebnis:

In beiden Entscheidungen wird eine generelle/pauschale Untersagung der „ungewöhnlichen“ Wohnungsnutzung abgelehnt, soweit diese noch vom Begriff „Wohnen“ gedeckt ist. Insbesondere aus der Entscheidung des BGH ergibt sich aber, dass – wie immer – abhängig von den konkreten Umständen des Einzellfalles auch anders zu entscheiden sein kann.

Noch Fragen?

Dann sprechen Sie bitte unseren Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht an!

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