Mieterhöhung nach § 558 BGB: Zustimmung durch Zahlung?

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall begehrte der klagende Vermieter von der beklagten Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Ausdrücklich stimmte die Mieterin nicht zu.

Allerdings zahlte sie die erhöhte Miete zu dem vermieterseits angegebenen, ersten Erhöhungszeitpunkt.

Der Vermieter erhob dennoch Zustimmungsklage nach § 558 b BGB.

Zu Recht?

Nein – nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärten, auferlegt das Amtsgericht die Kosten des Rechtsstreits dem Vermieter.

Denn einer Zustimmungsklage zur Durchsetzung der Mieterhöhung nach § 558 BGB habe es nicht bedurft, da die Mieterin bereits vor Klageerhebung zugestimmt habe.

1.

Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB könne der Mieter sowohl ausdrücklich, als auch schlüssig erteilen.

Zwar habe die Mieterin eine ausdrückliche Zustimmungserklärung vor Rechtshängigkeit der Klage nicht abgegeben. Allerdings habe sie durch die vorbehaltlose Zahlung der Mieterhöhung nach § 558 BGB schlüssig zugestimmt.

a.

Eine solche schlüssige / konkludente Zustimmungserklärung setze voraus, dass der Vermieter aus einem bestimmten Verhalten des Mieters nur den Schluss ziehen könne, dass dieser die verlangte Zustimmungserklärung abgeben wolle.

Ob das Verhalten als konkludente Willenserklärung zu verstehen sei, sei durch Auslegung zu ermitteln, die nicht schematisch erfolgen dürfe, sondern von den konkreten Umständen des Einzelfalles abhänge.

Dabei sei Maßstab der objektive Empfängerhorizont. 

Es sei also jeweils zu prüfen, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters und alle sonstigen Umstände kenne, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen des Mieters ziehen würde.

b.

Dabei stelle die Zahlung der erhöhten Miete das stärkste konkludente Verhalten des Mieters dar.

Fordere der Vermieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB und Zahlung der erhöhten Miete auf, so könne aus dem objektiven Empfängerhorizont der Vermieter bereits eine einzige Zahlung als Zustimmung ansehen.

Dies sei vorliegend der Fall gewesen.

Die Beklagte habe bereits im Januar 2015 genau den Betrag, den der Kläger als erhöhten Mietzins forderte, gezahlt. Damit sei für den Kläger diese Zahlung nur als Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB  auslegbar.

2.

Die Zustimmung sei nicht schriftlich zu erklären gewesen.

Denn der Bundesgerichtshof habe die Anwendung einer Schriftformklausel insgesamt für das Mieterhöhungsverfahren abgelehnt, da es sich dabei nicht um eine Vertragsänderung oder -anpassung handle.

Fazit:

Unstreitig ist, dass der Mieter einer Mieterhöhung nach § 558 BGB auch schlüssig, insbesondere durch Zahlung der erhöhten Miete zustimmen kann.

Streitig ist allerdings, wie viele Zahlungen erfolgen müssen, um eine schlüssige Zustimmungserklärung des Mieters annehmen zu können.

Das AG Osnabrück folgt einer in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung. Andere Gerichte fordern mehr (vorbehaltlose) Zahlungen des Mieters, mindestens also zwei.