Wohnungseigentumsrecht | 16.02.2021

Zerstrittene Zweier-WEG – Welche Ansprüche bestehen gegen wen?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Kommt Ihnen das bekannt vor:

 

Sie sind Mitglied einer Zweier-WEG, die Stimmung ist schlecht.

 

Dennoch müssen u.a. Strom und Wasser fließen, der Müll muss abgeholt und die Versorger wollen hierfür bezahlt werden.

 

Rechnungen werden gestellt, die gezahlt werden müssen.

 

Der eine zahlt, um Nachteile von der WEG abzuwenden, der andere weigert sich, seinen finanziellen Beitrag zu leisten.

 

Ein Dilemma?!

Zerstrittene Zweier-WEG - Welche Ansprüche bestehen gegen wen?

Die zerstrittene Zweier-WEG ist ein Klassiker im Wohnungseigentumsrecht und in der Praxis häufig.

Besonders problematisch ist die zerstrittene Zweier-WEG dann, wenn es keinen Verwalter gibt, der sich um die Belange der WEG kümmert:

Denn dann gibt es regelmäßig keinen Wirtschaftsplan und keine Jahresabrechnung.

Zerstrittene Zweier-WEG - Was tun, wenn Rechnungen der WEG zu zahlen sind?

Zieht niemand Hausgeld ein, mit dem Rechnungen der WEG gezahlt werden können, gibt es regelmäßig Probleme:

Kommunikation findet zwischen den Wohnungseigentümern nicht oder nicht mehr statt, Beschlussfassungen sind nicht möglich. Der eine möchte, dass die Rechnungen gezahlt werden, der andere weigert sich oder reagiert schlicht gar nicht.

Um Nachteile für die WEG zu vermeiden, tritt der Zahlungswillige aus eigenen finanziellen Mitteln in Vorleistung und begleicht die Rechnungen.

Die Frage ist dann:

Welche Ansprüche bestehen gegen wen?

Reflexartig wendet sich der Vorleistende direkt an den Zahlungsunwilligen und verlangt anteilige Erstattung.

Immerhin regelt ja § 16 Abs. 2 S. 1 WEG, was folgt:

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

Leider weit gefehlt.

Warum?

Zum einen ist § 16 Abs. 2 WEG keine Anspruchsgrundlage.

Zum anderen hat sich der Bundesgerichtshof nun mit obiger, die zerstrittene Zweier-WEG betreffenden Frage auseinandergesetzt

BGH, Urteil vom 25.09.2020 - V ZR 288/19,

und wie folgt beantwortet:

1.

In einer Zweier-WEG , in der kein Verwalter bestellt ist, kann der Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getilgt hat, vom anderen nicht unmittelbar (anteilige) Erstattung seiner Aufwendungen verlangen.

2.

Dass gilt auch für eine zerstrittene Zweier-WEG, in der - wegen des Kopfstimmrechts - keine Mehheitsbeschlüsse zu Stande kommen.

Ein Paukenschlag!

Bis dahin anders lautende Rechtsprechung, z.B. des

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 20.07.2006 - 11 Wx 154/05,

ist damit vom Tisch!

Bleibt nun der zahlende Wohnungseigentümer auf den Kosten sitzen? Diese und andere Fragen beantwortet Ihnen

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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