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Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück – Minderung bei Erkennbarkeit?

von Ralf Schulze Steinen | 15.01.2014

Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück – Minderung bei Erkennbarkeit?

 

Einer Mietminderung wegen Bauarbeiten auf dem Nachbagrundstück und den damit zusammenhängenden Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz kann entgegenstehen, dass die entsprechenden Baulücken bereits bei Mietvertragsabschluss vorhanden und für den Mieter erkennbar waren.

 

Die hat der Landgericht Berlin mit Urteil vom 18.10.2013, Az. 63 S 446/12 entschieden.

 

In dem zu entscheidenden Fall hatte die beklagte Mieterin von der klagenden Vermieterin eine in der Berliner Innenstadt gelegene Wohnung angemietet. In deren Umgebung waren bereits bei Mietvertragsabschluss und für die Mieterin erkennbar zahlreiche Baulücken vorhanden. Diese Baulücken wurden im Laufe der Mietzeit geschlossen. Es kam also zu Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück und der Umgebung.

Wegen dieser Bauarbeiten und den damit zusammenhängenden Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz minderte die Mieterin die Miete. Die Vermieterin war hiermit nicht einverstanden und erhob Zahlungsklage.

 

Zu Recht?

 

Ja – das Landgericht Berlin (aaO) gibt der Klage statt. Denn die Mieterin sei nicht zur Mietminderung wegen der Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück berechtigt gewesen.

 

1.

Eine Mietminderung nach § 536 BGB setze einen Mangel der Mietsache voraus, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mehr als nur unerheblich mindere.

Ein derartiger Mangel liege vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache (Ist – Zustand) vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (Soll – Zustand) nachteilig abweiche.

Der vertragliche Soll – Zustand sei in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien zu bestimmen, sog. subjektiver Mangelbegriff. Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung könne sich auch auf Umstände beziehen, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, sog. Umweltmängel, und könne auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden.

Soweit – wie im vorliegenden Fall – hinreichende Anhaltspunkte für bestimmte Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen würden, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der sog. Verkehrsanschauung bestimmt.

Dies führe im vorliegenden Fall dazu, dass in der durch die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück verursachten, vorübergehend erhöhten Lärmbelastung kein Mangel zu sehen sei, der die Mieterin zur Minderung  berechtigte.

2.

Denn es sei anerkannt, dass eine Mietminderung dann nicht gerechtfertigt sei, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar sei, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden müsse. In derartigen Fällen sei davon auszugehen, dass die Parteien das Risiko der Aufnahme solcher Arbeiten und die damit regelmäßig einhergehenden Störungen bei Vertragsschluss zumindest stillschweigend vorausgesetzt haben und beim vereinbarten Mietzins entsprechend berücksichtigen konnten.

Der Vermieter schulde dem Mieter dann nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung.

Unter Berücksichtigung dessen, dass sich die vermietete Wohnung in der Berliner Innenstadt befinde, mithin in einer Lage, bei der grundsätzlich mit Bauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen sei, habe die Mieterin diese (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen. Denn eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück stelle unter diesen Umständen unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer regelmäßig keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar.

Fazit:

Die 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin setzt ihre bisherige Rechtsprechung fort, die zutreffend ist.

Dies gilt jedenfalls solange, wie es nicht zu extremen, nicht mehr hinnehmbaren Belastungen des Mieters durch die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück kommt. Solche können vorliegen, wenn deren Intensität das zu erwartende Maß, z. B. durch Nichteinhalten der technischen Normen und gesetzlichen Lärmgrenzwerte, überschreiten.

Mehr zum Thema „Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück“ finden Sie hier. Wissenswertes zum Thema „Mietminderung“ finden Sie hier, hier und hier.

 

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