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Rückwirkende Mietminderung trotz vorbehaltloser Mietzahlung möglich?

von Ralf Schulze Steinen | 27.03.2013

Eine (rückwirkende) Mietminderung  dergestalt, dass der Mieter in der Vergangenheit trotz Mietmängeln vollständig von ihm gezahlte Mieten zurückfordert oder gegenüber fälligen Forderungen des Vermieters zur Aufrechnung bringt, ist ausgeschlossen, wenn der Mieter einen Mietmangel anzeigt, gleichwohl die Miete vorbehaltlos und voll weiter entrichtet. Einer Rückforderung steht dann § 814 BGB entgegen, da in diesem Fall davon auszugehen ist, dass der Mieter seine fehlende Verpflichtung zur vollständigen Mietzinszahlung kannte.

Dies hat das KG Berlin mit Urteil vom 21.12.2012, Az. 8 U 286/11 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall hatte sich in der Mietsache ein Wasserschaden ereignet, dessen Auswirkungen den Gebrauch der Mietsache durch die  Mieterin nicht nur unerheblich beeinträchtigten. Die Mietsache war also mangelhaft i. S. d. § 536 BGB, weshalb eine Mietminderung möglich gewesen wäre. Die Mieterin zeigte der Vermieterin den  Mangel auch an, entrichtete aber die Miete gleichwohl unvermindert und vorbehaltlos weiter. Später verlangte sie die ihrer Meinung nach wegen des Mangels gerechtfertigten Minderungsbeträge von der Vermieterin zurück.

Zu Recht?

Nein! Das Kammergericht Berlin (aaO) weist die Klage der Mieterin ab.

Zwar sei wegen des Wasserschadens und dessen Folgen kraft Gesetzes eine Mietminderung eingetreten, weshalb grundsätzlich ein Anspruch der Vermieterin auf vollständige Zahlung des Mietzinses nicht mehr bestanden habe. Dem auf § 812 BGB gestützten Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung der „überzahlten“ Mieten, d.h. auf Rückzahlung der Minderungsbeträge, stehe aber die Vorschrift des § 814 BGB entgegen. Die Mieterin habe den Mangel angezeigt, gleichwohl die Mieten voll und vorbehaltlos entrichtet. Im Regelfall sei beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten (Mieter-)Kreise von deren Rechtskenntnis  einer Minderungsbefugnis im Falle von Mietmängeln auszugehen. Zahle der Mieter aber in Kenntnis seiner Nichtschuld weiter, sei die Vorschrift des  § 814 BGB anwendbar und stehe der Rückforderung der Minderungsbeträge entgegen.

Fazit:

Die Entscheidung ist richtig. Sie liegt auf der Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der bereits im Jahr 2003 entschieden hat, dass § 814 BGB in Fällen (rückwirkender) Mietminderung  zur Anwendung kommen kann.

Eine ausführliche Darstellung der BGH – Rechtsprechung und anderer Entscheidungen  sowie der denkbaren Fallkonstellationen zu diesem Problemkreis ist zu finden in einem Beitrag unseres Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, veröffentlicht in der Fachzeitschrift IMR – Immobilien- und Mietrecht, genauer IMR 2012, 93.

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