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Endrenovierung und laufende Schönheitsreparaturen?

von Ralf Schulze Steinen | 18.11.2015

Endrenovierung und laufende Schönheitsreparaturen?

 

1. Die mietvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung einer Endrenovierung und der laufenden Schönheitsreparaturen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters führt aufgrund des hierdurch eintretenden, unzulässigen Summierungseffekts zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln.

2. Sind die mietvertraglichen Klauseln über die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam, scheidet auch eine Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters aufgrund einer Übernahmeerklärung anlässlich der Wohnungsrückgabe aus.

 

Dies hat das Landgericht Frankenthal, Urteil vom  19.11.2014, Az.  2 S 173/14 entschieden.

 

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall  enthielt der ehemals zwischen der klagenden Vermieterin und der beklagten Mieterin bestehende Wohnraummietvertrag einerseits eine Klausel, nach der die Mieterin zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet sein sollte, andererseits eine Klausel,  nach der die Mieterin bei Auszug eine Endrenovierung durchführen sollte.

Beides erledigte die Mieterin nicht.

Anlässlich der (vorzeitigen) Vertragsbeendigung bzw. Wohnungsrückgabe erklärte die Mieterin, dass sie die Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach ihrem Auszug übernehmen werde.

Die Vermieterin ließ die Wohnung renovieren und erhob Klage auf Zahlung der Renovierungskosten, nachdem die Mieterin einer entsprechenden außergerichtlichen Aufforderung nicht nachgekommen war.

Zu Recht?

Nein – das LG Frankenthal bestätigt die Entscheidung des Amtsgerichts und weist die hiergegen gerichtete Berufung der Vermieterin zurück.

Die Beklagte sei weder originär, d.h. aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages, noch aufgrund der weiteren Erklärungen anlässlich der Mietvertragsbeendigung bzw. Wohnungsrückgabe zur Durchführung einer Endrenovierung verpflichtet.

1.

Mietvertraglich sei die Beklagte nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen.

Die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag, einerseits jene in § 14 Nr. 2 über die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen, andererseits jene in  der gesondert unterschriebenen Regelung in § 25 des Mietvertrags, die eine Verpflichtung zur Durchführung einer Endrenovierung enthalte, seien wegen des sich hieraus ergebenden, unzulässigen Summierungseffekts insgesamt unwirksam.

§ 14 Nr. 2 des Mietvertrages enthalte eine starre Fristenregelung hinsichtlich der Vornahme der Schönheitsreparaturen.

In Kombination mit der als Sondervereinbarung bezeichneten Regelung in § 25 des Mietvertrages hinsichtlich der Endrenovierung stelle dies einen Verstoß gegen das Übermaßverbot des § 307 BGB dar.

Der dadurch eintretende Summierungseffekt habe zur Folge, dass beide Klauseln unwirksam seien.

2.

Aus den Erklärungen anlässlich der Mietvertragsbeendigung bzw. Wohnungsrückgabe folge einer Renovierungsverpflichtung der Beklagten ebenfalls nicht.

Denn den Erklärungen komme keine Anerkenntniswirkung im Sinne einer Verpflichtung zur Übernahme der Renovierungskosten zu. Ein derartiges Anerkenntnis bleibe dann ohne Wirkung, wenn schon – wie hier – die Abwälzung der Schönheitsreparaturen an sich unwirksam sei. Der Miete knüpfe mit derartigen Erklärungen erkennbar an die für ihn wirksam gehaltenen Renovierungspflichten an und wolle daher nicht etwa mit ihnen ein selbstständiges, also konstitutives Schuldanerkenntnis abgeben.

Der Mieter gebe das Anerkenntnis lediglich in der Vorstellung ab, zu den Renovierungsarbeiten aus dem Mietvertrag ohnehin verpflichtet zu sein.

Fazit:

Die Entscheidung ist im Ergebnis vertretbar, die rechtliche Begründung bzw. die rechtliche Prüfung aber unsauber:

1.

Enthält die Klausel bezüglich der laufenden Schönheitsreparaturen einen sog. starren Fristenplan, dann ist sie ungeachtet eines sich möglicherweise aus dem Zusammenspiel mit einer anderen Klausel ergebenden Summierungseffekts unwirksam.

Denn:

Eine Schönheitsreparaturklausel, die allein auf den Ablauf bestimmter Fristen und nicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellt, führt dazu, dass der Mieter auch dann nach Ablauf der Fristen renovieren muss, wenn tatsächlich kein Renovierungsbedarf besteht. Das wäre unsinnig und benachteiligt den Mieter deshalb unangemessen i. S. v. § 307 BGB

2.

Auch eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter unbedingt, also insbesondere unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom tatsächlichen (Renovierungs-) Zustand der Wohnung, zur Renovierung bei Mietende verpflichtet, gilt das Vorstehende entsprechend.

Auf den sog. Summierungseffekt kommt es dann ebenfalls nicht an.

3.

Die Ausführungen des Landgerichts Frankenthal zur Einordnung der Erklärungen im Zusammenhang mit der Wohnungsrückgabe spiegeln eine in der mietrechtlichen Rechtsprechung und Literatur vertretene Auffassung wider.

In dieser Pauschalität ist sie sicher nicht richtig.

Insbesondere hat nämlich der Bundesgerichtshof im Jahr 2009 – Az. VIII ZR 71 / 08 – entschieden, dass es einerseits ohne weiteres möglich ist, dass sich ein Mieter anlässlich einer Wohnungsübergabe – oder Wohnungsrückgabe – individuell zu einer Endrenovierung verpflichtet. Andererseits unterfällt diese Individualvereinbarung jedenfalls dann, wenn sie – wie hier – zeitlich nach Abschluss des eigentlichen Mietvertrags getroffen wird, nicht unter die strenge AGB-Kontrolle nach den §§ 307 ff. BGB.

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