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Messie-Mieter: Fristlose Kündigung kann gerechtfertigt sein!

von Ralf Schulze Steinen | 22.05.2018

Messie-Mieter: Fristlose Kündigung kann gerechtfertigt sein!

 

1. Ein Messie-Mieter verletzt seine Obhutspflichten, wenn er die Wohnung nicht pfleglich behandelt.

2. Setzt der Messie-Mieter sein vertragswidriges Verhalten trotz Abmahnung fort, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

 

Dies hat das LG Berlin, Beschluss vom 19.01.2018, 66 S 230/17, entschieden.

 

Der Fall:

 

Die Klägerin und der Beklagte waren durch einen Wohnraummietvertrag verbunden.

Die Klägerin stellte im Laufe des Mietverhältnisses fest, dass der Beklagte ein Messie-Mieter ist und die Wohnung verkommen lässt:

In erheblichem Ausmaß verdreckte der Messie-Mieter die Wohnung mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten.

Durch die, insbesondere im Sommer, entstehenden Gerüche wurden die Nachbarn gestört.

Die Vermieterin erklärte gegenüber ihrem Messie-Mieter zunächst eine Abmahnung, die dieser missachtete.

Gestützt auf eine danach erklärte, fristlose Kündigung erhob die Vermieterin Räumungsklage, der das Amtsgericht statt gab und den Messie-Mieter verurteilte.

Zu Recht?

 

Die Entscheidung:

 

Ja – auch das LG Berlin hält die fristlose Kündigung für  wirksam.

1.

Der Beklagte habe die im obliegenden  Sorgfaltspflichten verletzt.
 
Er habe die Wohnung nicht pfleglich behandelt, sondern in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt.
 
Hierdurch habe er die Mietsache erheblich gefährdet.
 
Eine Gefährdung der Mietsache liege dann vor, wenn sie durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden sei oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher als bei einem vertragsgerechten Verhalten sei.
 
2.
 
Die Zustände in der Wohnung seien über einen langen Zeitraum nicht nur unordentlich oder reinigungsbedürftig gewesen.
 
Vielmehr sei ein Grad von Verunreinigung erreicht, der die Substanz der Mietsache bereits angegriffen habe.
 
Dies sei  zumindest hinsichtlich der Toilette und deren Spülung der Fall, denn selbst wenn der Beklagte nunmehr eine Reinigung veranlasst oder vorgenommen habe, seien Substanzschäden am WC-Becken und am Spülkasten noch immer sichtbar.
 
Entscheidend sei aber, dass die über einen langen Zeitraum vorhandenen, größeren Mengen von Fäkalien und Essensresten in der Wohnung für Ungeziefer einen idealen Nährboden bilden und somit die Gefahr gegeben war, dass sich dies über das gesamte Haus ausbreitet.
 

Praxishinweis:

 

Die Entscheidung überzeugt.

Auch die Vermieterin hat sich gegenüber dem Messie-Mieter klug und richtig verhalten, indem sie ihm im Zuge einer vorherigen Abmahnung zunächst die Möglichkeit gegeben hat, die Wohnung in Ordnung zu bringen.

Denn auch wenn die Angst um das Eigentum groß ist und einem eine sofortige Kündigung am liebsten wäre,  muss – abgesehen von extremen Ausnahmefällen – in diesen Fällen vermieterseits stets § 543 Abs. 3 S. 1 BGB beachtet werden, der wie folgt lautet

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Die Abmahnung muss dabei bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen, um als solche i. S. v. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB anerkannt zu werden.

Welche?

Die Antwort erhalten Sie von unserem Partner

Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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