Mietrecht | 10.01.2014

Mietspiegel: Wann sind zwei Gemeinden vergleichbar?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Eine Gemeinde, deren Mietspiegel zur Begründung einer Mieterhöhung in einer anderen Gemeinde, in der kein Mietspiegel vorhanden ist, herangezogen werden soll, ist nur dann vergleichbar i. S. v. § 558 Abs. 4 S. 2 BGB, wenn die beiden Gemeindestrukturen miteinander vergleichbar sind. Dies ist bei einer Gemeinde mit 4.500 Einwohnern einerseits und einer solchen mit 500.000 Einwohnern andererseits, nicht der Fall.

Die hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall begehrte die klagende Vermieterin von der beklagten Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. Das die Wohnung in der Gemeinde Rückersdorf (4.500 Einwohner) betreffende Mieterhöhungsverlangen wurde  i. S. v. § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Gemeinde Nürnberg (500.000 Einwohner) begründet, wobei ein 30 % – tiger Abschlag auf die sich hieraus ergebende, erhöhte Miete vorgenommen wurde.

Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu, weshalb die Vermieterin Zustimmungsklage erhob.

Zu Recht?

Nein – der BGH (aaO) weist die Zustimmungsklage als unzulässig ab.

1.

Zwar sei es zutreffend, dass § 558 a Abs. 2 BGB mit den vier dort aufgeführten Begründungsmitteln keine abschließende Regelung enthalte und unter den in § 558 a Abs. 2 Nr. 1 i. V. m.  Abs. 4 Satz 2 BGB genannten Voraussetzungen auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden könne, wenn kein Mietspiegel vorhanden sei.

Die (dörfliche) Gemeinde Rückersdorf sei aber mit der (großstädtischen) Gemeinde Nürnberg nicht vergleichbar.

Daran ändere auch nichts, dass in ruhigeren Randgebieten Nürnbergs die Wohnqualität mit derjenigen der nahe gelegenen Gemeinde Rückersdorf vergleichbar sein möge. Denn über die dort ortsübliche Miete gebe der für das gesamte Stadtgebiet Nürnbergs erstellte Mietspiegel keine Auskünfte.

Die fehlende Vergleichbarkeit könne auch nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Mieten in/aus Nürnberg ersetzt werden.

Denn der Mietspiegel einer anderen Gemeinde sei nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handle, was hier aber nicht der Fall sein.

2.

Da ein formell ordnungsgemäßes, also hinreichend begründetes Mieterhöhungsverlangen nicht vorliege, sei die Klage bereits unzulässig. Dies entspreche ständiger Rechtsprechung des Senats.

Fazit:

Richtige Entscheidung des BGH.

Es dürfte sich jedem – wohl mit Ausnahme der Vorinstanz LG Nürnberg-Fürth – aufdrängen, dass ein Dorf nicht mit einer Großstadt vergleichbar ist. Dabei kommt es für die Vergleichbarkeit der Gemeinden auf die Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit an. Unerheblich ist hingegen, ob einzelne Gemeindeteile der Nachbargemeinde(n) vergleichbar sind.

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Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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