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Nachträgliche Mietminderung – BGH konkretisiert seine Rechtsprechung!

von Ralf Schulze Steinen | 19.11.2018

Nachträgliche Mietminderung – BGH konkretisiert seine Rechtsprechung!

 

Mietminderung

Nachträgliche Mietminderung

 

1. Eine sog. nachträgliche Mietminderung ist grundsätzlich möglich.

2. Rückforderungsansprüchen des Mieters nach § 812 BGB steht § 814 BGB nur dann entgegen, wenn der Mieter nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er nicht zur vollen Mietzahlung verpflichtet ist, sondern zudem auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet.

3. Für die Voraussetzungen des § 814 BGB ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig; Beweiserleichterungen gibt es nicht.

 

Dies hat der Bundesgerichtshof, Beschluss vom 04.09.2018,  Az. VIII ZR 100 / 18 entschieden.

 

Der Fall:

 

In dem zu entscheidenden Fall war die Mietsache mangelhaft.

Dennoch zahlte der Mieter weiterhin die volle Miete an den Vermieter – und zwar vorbehaltlos.

Später machte der Miete eine sog. nachträgliche Mietminderung geltend, d. h. er forderte die Mieten teilweise vom Vermieter zurück.

Der Vermieter wendete ein, die nachträgliche Mietminderung bzw. die teilweise Rückforderung der Mieten sei nicht möglich:

Zahle ein Mieter in Kenntnis eines Mietmangels die volle Mieter vorbehaltlos weiter, so komme eine nachträgliche Mietminderung nicht in Betracht.

Denn es sei davon auszugehen, dass der Mieter seine teilweise Nichtschuld kenne. Wer zahle, obwohl er wisse, hierzu nicht verpflichtet zu sein, können später nichts zurückfordern.

 

Die Entscheidung:

 

Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass eine nachträgliche Mietminderung grundsätzlich möglich ist. Die Voraussetzungen für einen Rückforderungsausschluss habe der Vermieter zu beweisen.

 

1.

Sei die Mietsache mangelhaft, dann sei die Miete gemindert – § 536 BGB.

Zahle der Mieter dennoch die volle Miete weiter, erfolgten die Mietzahlungen teilweise rechtsgrundlos i. S. v. § 812 BGB.

Die teilweise rechtsgrundlos gezahlten Mieten könnten zurückgefordert werden, eine nachträgliche Mietminderung sei mithin grundsätzlich möglich.

2.

Der Kondiktionsausschluss des § 814 Alt. 1 BGB, auf den sich der Vermieter berufe, greife nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erst ein, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kenne, aus denen sich ergebe, dass er nicht verpflichtet sei, sondern auch wisse, dass er nach der Rechtslage nichts schulde.

Der Leistende müsse also aus diesen Tatsachen nach der maßgeblichen Parallelwertung in der Laiensphäre auch eine im Ergebnis zutreffende rechtliche Schlussfolgerung gezogen haben.

3.

Nach der weiteren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei  der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 814 BGB.

Zweifel hieran gingen zu seinen Lasten.

Erleichterungen für die Darlegung und den Nachweis der Tatbestandsvoraussetzungen des § 814 BGB würden dem Leistungsempfänger nicht zugebilligt.

Den Beweis habe der Vermieter hier nicht erbracht.

 

Praxishinweis:

 

Eine äußerst praxisrelevante Entscheidung des VIII. Zivilsenats.

Zur Erläuterung:

1.

Begriffe wie nachträgliche Mietminderung oder rückwirkende Mietminderung sind letztlich – juristisch – nicht richtig.

Denn die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald die Mietsache mangelhaft ist.

In Höhe der Mietminderung ist die Miete durch den Mieter nicht (mehr) geschuldet.

Er zahlt also einen Teil der Miete ohne Rechtsgrund und kann diesen Teil vom Vermieter zurückfordern.

Mit einer nachträgliche Mietminderung hat das nichts zu tun. Auch der BGH verwendet den Begriff nachträgliche Mietminderung nicht.

2.

In seiner Entscheidung vom 16.07.2015, VIII ZR 274/02, führte der VIII. Senat u. a. folgendes aus:

 

Daraus folgt, dass der Mieter von dem in § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB umschriebenen Zeitpunkt an zur Minderung berechtigt ist, solange der Mangel nicht beseitigt ist. Zahlt er dennoch zunächst über einen längeren Zeitraum und ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter, kann er zwar – soweit ihm, wie im Regelfall beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten Kreise anzunehmen, sein Recht zur Herabsetzung der Miete bekannt ist – die „Überzahlung“ nicht zurückfordern (§ 814 BGB).

 

Hieraus zogen zahlreiche Gerichte in der Folgezeit den Schluss, nach Auffassung des BGH sei entweder in der Regel von der Anwendbarkeit des Kondiktionsausschlusses nach § 814 BGB bei vorbehaltloser Zahlung auszugehen, oder dem Vermieter kämen Beweiserleichterungen zu Gute.

In einer Vielzahl von Fällen wurde deshalb Mietern bei vorbehaltloser Mietzahlung trotz Mietmängeln eine teilweise Rückforderung versagt.

Dass dies nie so gemeint gewesen ist, hat der BGH nun klargestellt.

3.

Bedeutet nun die Entscheidung des BGH das Ende des Kondiktionsausschlusses nach § 814 BGB?

Die Antwort lautet:

Nein!

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Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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