Rückgabeprotokoll kann negatives Schuldanerkenntnis sein!

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall errichteten der klagende Mieter und der beklagte Vermieter im Rahmen der Wohnungsrückgabe zum Ende des Mietverhältnisses gemeinsam ein Rückgabeprotokoll, in dem u.a. vermerkt war, dass

die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand inklusive Rückgabe aller Schlüssel

zurückgegeben worden ist.

Einige Zeit nach Rückgabe der Mietsache verlangte der Mieter die Freigabe seiner Mietsicherheit, der Vermieter verweigerte diese.

Begründung:

Es seien verschiedene Schäden, u. a. Schimmel, in der Wohnung vorhanden gewesen, deren Beseitigungskosten das Kautionsguthaben übersteigen.

Der Mieter erhob daraufhin Klage auf Rück- bzw. Freigabe seiner Mietsicherheit. Im Rückgabeprotokoll sei nichts dergleichen erwähnt.

Zu Recht?

Ja – das AG Leonberg gibt der Klage des Mieters statt.

Denn der Vermieter habe keinen Anspruch auf Schadensersatz o.Ä.,  den er dem Anspruch des Mieters entgegenhalten könne. Das ergebe sich aus dem Rückgabeprotokoll.

1.
Liege ein Rückgabeprotokoll vor, so handle es sich um ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters hinsichtlich des Zustands der Wohnung.

Der Vermieter sei deshalb damit ausgeschlossen, Rechte wegen Mängeln geltend zu machen, die im Protokoll nicht vermerkt worden seien.

Dabei umfasse das negative Schuldanerkenntnis nicht nur Mängel im Sinne von Schäden an der Mietsache, die im weiteren Verlauf im Rahmen von Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden könnten, sondern auch sonstige Forderungen, die den Zustand der Wohnung beträfen, wie dies etwa bei Schönheitsreparaturen der Fall sei.

2.

Enthalte das Rückgabeprotokoll keinen konkreten Vorbehalt, etwa dahingehend, dass die Wohnung in einem nicht in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben worden sei, sei es dem Vermieter verwehrt an diese Stelle tretende  Schadensersatzforderungen zu verlangen.

Fazit:

Die Entscheidung des AG Leonberg entspricht der ganz überwiegenden Auffassung in der Rechtsprechung, der eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu Grunde liegt..

Vermieter sollten sich also davor hüten, dem Mieter die „Mangelfreiheit der Wohnung“ in einem gemeinsam errichteten Rückgabeprotokoll zu bestätigen.

Dagegen sollten Mieter ein großes Interesse daran haben, eine solche „Bescheinigung“ zu erhalten.

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