Mietrecht | 19.09.2012

Umdeutung einer unwirksamen Kündigung in Abmahnung möglich!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Eine unwirksame Kündigung kann in eine Abmahnung umgedeutet werden.

 

Dies hat das Amtsgericht Karlsruhe, Urteil vom 27.07.2012, Az. 6 C 386/11  in einem durch unseren Partner Ralf Schulze Steinen für eine Karlsruher Großvermieterin geführten Rechtsstreit rechtskräftig entschieden und gleichermaßen festgestellt, dass die unwirksame,  in eine Abmahnung umgedeutete (fristlose) Kündigung – im Falle deren Missachtung – einer erneuten Kündigung als Grundlage dienen kann.

In dem zu entscheidenden Fall hatte die Vermieterin selbst eine fristlose Kündigung wegen Verwahrlosung und Gefährdung der Mietsache durch die Mieterin erklärt, ohne vorher eine Abmahnung i. S. d. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB auszusprechen, denn diese erschien aufgrund des katastropahlen Zustands der Wohnung für entbehrlich, § 543 Abs. 3 S. 3 BGB. Die Mieterin zog nicht aus, weshalb Räumungsklage erhoben werden musste. In deren Rahmen erklärten wir für unsere Mandantin fürsorglich eine weitere Kündigung, denn im Zuge einer Besichtigung der Wohnung nach Zugang der ersten Kündigung hatte sich herausgestellt, dass der Zustand in der Wohnung unverändert schlecht war.

Im Zuge des Prozesses wendete die Mieterin u.a. ein, die durch unsere Mandantin selbst erklärte Kündigung sei mangels vorheriger Abmahnung unwirksam. Dem wurde unsererseits entgegengetreten. Im Übrigen verwiesen wir darauf, dass die Klärung dieser Frage dahinstehen könne, denn in der ersten Kündigung sei jedenfalls im Wege der Umdeutung eine Abmahnung zu sehen, die die Mieterin missachtet habe, weshalb der Räumungsanspruch auf die im Zuge der Klage erklärte Kündigung gestützt werden könne.

Das Amtsgericht Karlsruhe war unserer Auffassung und verurteilte die Mieterin zur Räumung und Herausgabe.

Das Mietverhältnis sei jedenfalls durch die im Klageschriftsatz enthaltene Kündigung der Vermieterin beendet worden, denn die Mieterin habe ihre vertraglichen Pflichten verletzt, was die Beweisaufnahme ergeben habe: Die Wohnung sei verkommen und verwahrlost. Dass die Vermieterin hiermit unter keinen Umständen einverstanden gewesen sei, sei der Mieterin bekannt gewesen, denn sie sei durch die erste Kündigung gemahnt und hinreichend auf ihre Pflichten hingewiesen worden. Diesem Schreiben sei klar zu entnehmen, welche Verstöße der Mieterin vorgeworfen werden und mit welchen Verhaltensweisen sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses erreichen könne. Aus dem Schreiben ergebe sich auch die für eine Abmahnung erforderliche Warnfunktion. All dies habe sich die Mieterin nicht zu Herzen genommen. Dass das erste Schreiben als Kündigung bezeichnet sei, sei unschädlich, denn nach dem Vorstehenden lagen die Voraussetzungen einer Abmahnung im Übrigen vor. Eine vorangegangene Kündigung könne unter diesen Umständen in eine Abmahnung umgedeutet werden.

Das Urteil ist richtig, zeigt aber eindrucksvoll, wie – unnötig – zurückhaltend die Gerichte mitunter sind, wenn es um die Frage der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter geht. Auf eine fachkundige Beratung sollte deshalb unter keinen Umständen verzichtet werden!

Die  Entscheidung ist mit einer Urteilsbesprechung und einem Kommentar unseres Partners Ralf Schulze Steinen veröffentlicht auf der website der Fachzeitschrift IMR – Immobilien- und Mietrecht sowie in deren aktueller Ausgabe (IMR 2012, S. 407).

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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