Mietrecht | 19.10.2020

Unrenovierte Wohnung vermietet: Wer schuldet was?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Schönheitsreparaturen und die Frage, wer hierfür verantwortlich ist, sind ein Dauerbrenner im Mietrecht. Das gilt insbesondere auch dann, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist.

Der BGH, Urteil vom 08.07.2020 – Az. VIII ZR 270/18 – hat seine Rechtsprechung zu obigen Brennpunkten des Mietrechts nun weiterentwickelt.

DER FALL:

Die beklagten Vermieter hatten dem klagenden Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben.

Die mietvertraglich vereinbarte Pflicht des Mieters, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, war deshalb unwirksam.

Nach einigen Jahren verlangte der Mieter von den Vermietern die Renovierung der Wohnung.

Zu Recht?

DIE ENTSCHEIDUNG:

Wird eine unrenovierte Wohnung - ohne Ausgleich - übergeben, ist die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam und der Vermieter zu deren Durchführung verpflichtet - 1.

Der Mieter, dem ein unrenovierte Wohnung übergeben worden ist, muss sich in diesem Fall aber anteilig an den Renovierungskosten beteiligen - 2.

1.

Der BGH bestätigt zunächst seine bisherige Rechtsprechung - Urteile vom 18.05.2018 - VIII ZR 185/14 und 22.08.2018 - VIII ZR 277/16.

Wird eine unrenovierte Wohnung übergeben, können die Schönheitsreparaturen - durch allgemeine Geschäftsbedingungen - nur dann wirksam auf den Mieter überbürdet werden, wenn er hierfür einen angemessenen Ausgleich - in Geld - erhält.

Argument:

Es stellt ein unangemessene Benachteiligung i. S. v. § 307 BGB des Mieters dar, wenn er Gebrauchsspuren des Vormieters "wegrenovieren" muss.

Renovieren muss deshalb grundsätzlich der Vermieter - § 535 Abs. 1 S. 2 BGB

2.

Wurde eine unrenovierte Wohnung übergeben, ist indes eben dieser Zustand vertragsgemäß, d.h. nur hierauf besteht ein Anspruch.

Das hat zweierlei zur Folge:

a.

Ein Anspruch des Mieters auf Renovierung besteht erst bei einer wesentlichen Verschlechterung des malerischen Zustands im Vergleich zu jenem bei Übergabe der Mietsache.

b.

Renoviert der Vermieter, erhält der Mieter mehr, als er beanspruchen kann.

Er hat sich deshalb an den Renovierungskosten nach § 242 BGB zu beteiligen - in der Regel i. H. v. 50 %.

PRAXISHINWEIS:

Die Entscheidung dürfte das Ende derartiger Streitigkeiten sein!

Vermieterseits sorgte die Rechtsprechungsänderung - s.o. 1. - für allerhand Unverständnis und Unwohlsein. Denn immerhin entschied der BGH bis dahin jahrzehntelang (!) anders, tausende Mietverträge waren betroffen.

Die vorliegende Entscheidung ist das nötige Gegengewicht. Denn welcher Mieter wird sich schon mit 50 % an den Renovierungskosten beteiligen wollen, die sich aus dem Kostenanschlag eines Malerfachbetriebs ergeben, den der Vermieter eingeholt hat....

Da wird es so mancher Mieter lieber gleich selbst erledigen...

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Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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