Mietrecht | 07.02.2019

Vertragswidriger Gebrauch: Unterlassungsanspruch verjährt nicht!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter aus § 541 BGB, nach dem ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache zu unterlassen ist, unterliegt nicht der Verjährung.

Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18, entschieden.

DER FALL:

In dem zu entscheidenden Fall war die Mietsache zum Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei vermietet worden.

Dementgegen nutzte die beklagte Mieterin Teile der Mietsache bekanntermaßen als Wohnung – und zwar über 6 Jahre.

Der klagende Vermieter war der Auffassung, die teilweise Nutzung als Wohnung sei ein vertragswidriger Gebrauch.

Nach Abmahnung erhob der Vermieter auf § 541 BGB gestützte Unterlassungsklage.

Die Beklagte erhob die Einrede der Verjährung.

Das OLG Celle war der Auffassung, dass ein vertragswidriger Gebrauch vorliege und der diesbezüglich Unterlassungsanspruch unverjährbar sei.

Zu Recht?

DIE ENTSCHEIDUNG:

Ja  – der BGH bestätigt die Entscheidung des OLG Celle.

1.

Zwar  unterliege auch der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB grundsätzlich der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren.

Für den Beginn der Verjährung komme es dabei nach § 199 Abs. 5 BGB – neben dem Vorliegen der in § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB genannten subjektiven Voraussetzungen – aber statt auf den Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs grundsätzlich auf den der Zuwiderhandlung an.

Ob diese Regelung zum Verjährungsbeginn auch dann eingreife, wenn  – wie im vorliegenden Fall – ein dauerhafter vertragswidriger Gebrauch vorliege, sei umstritten.

2.

Richtig sei die Auffassung, nach der bei einem andauernden vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache – wie der unerlaubten Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken – der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB während des bestehenden Mietverhältnisses nicht verjähren könne.

Nutze ein Mieter die von ihm zu gewerblichen Zwecken angemieteten Räumlichkeiten als Wohnung, liege der Schwerpunkt seines vertragswidrigen Verhaltens nicht in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung der Mietsache.

Dadurch verletze der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses obliegende mietvertragliche Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu nutzen.

Für solche Dauerverpflichtungen habe der Bundesgerichtshof auch in anderem rechtlichen Zusammenhang bereits mehrfach entschieden, dass die Verjährung nicht beginnen könne, solange der Eingriff noch andauere.

PRAXISHINWEIS:

Die Entscheidung des u.a. für das Gewerberaummietrecht zuständigen XII. Zivilsenats, die auch auf das Wohnraummietrecht übertragbar ist, knüpft an jene des u.a. für Wohnungseigentumsrecht zuständigen V. und des u.a. für Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH an:

1.

In seiner Entscheidung vom 08.05.2015 – V ZR 178/14 entschied der V. Zivilsenat, dass bei einer zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer aus § 1004 Abs. 1 BGB bzw. § 15 Abs. 3 WEG nicht verjährt, solange die Nutzung andauert.

2.

In seiner Entscheidung vom 17.02.2010 – VIII ZR 104/09 entschied der VIII. Zivilsenat, dass die Hauptleistungspflicht des Vermieters auf Gebrauchserhaltung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB eine in die Zukunft gerichtete vertragliche Dauerverpflichtung sei, die während des Bestehens des Vertragsverhältnisses gleichsam ständig neu entstehe und daher bereits begrifflich nicht verjähren könne.

Damit einhergehend unterliegt auch der Mangelbeseitigungsanspruch des Mietersnicht der Verjährung.

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