Wohnungseigentumsrecht | 12.06.2020

Entlastung des Verwalters: Anfechtbar, wenn Schadensersatzansprüche denkbar sind!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Entlastung des Verwalters: Anfechtbar, wenn Schadensersatzansprüche denkbar sind!

Entlastung des Verwalters - Der Fall

Der Verwalter einer WEG hatte 2017 mehrere Beschlussanträge zur Abstimmung gebracht.

Zwar wurde den Beschlussanträgen mehrheitlich zugestimmt, aber einer der Wohnungseigentümer erhob Beschlussmängelklage:

Die Beschlussanträge seien zu unbestimmt durch den Verwalter formuliert worden, des weiteren würden Vergleichsangebote fehlen.

In einer weiteren Wohnungseigentümerversammlung 2018 wurde der Entlastung des Verwalters für 2017 zugestimmt.

Auch gegen diesen Beschluss wurde Beschlussmängelklage erhoben.

Argument:

Es seien Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen der unbestimmten und unzureichend vorbereiteten Beschlussanträge aus 2017 denkbar.

Zu Recht?

Entlastung des Verwalters - Die Entscheidung

Das LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.02.2020 - 2-13 S 94/19 gibt der Beschlussmängelklage statt.

1.

Die Entlastung des Verwalters sei eine Erklärung der Sondereigentümer, dass sie die Verwaltertätigkeit betreffend einen bestimmten Zeitraum billigen.

Die Entlastung des Verwalters bewirke daher als sog. negatives Schuldanerkenntnis, dass den Sondereigentümern keine Ansprüche mehr gegen den Verwalter zustehen, welche bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren.

2.

Die Entlastung des Verwalters widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, sofern Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kämen und kein Grund ersichtlich sei, auf diese Ansprüche zu verzichten.

So liege der Fall hier:

Die Beschlussmängelklage aus 2017 sei u. a. auf unbestimmte und unzureichend vorbereitete Beschlussvorlagen des Verwalters zurückzuführen.

Damit käme eine Pflichtverletzung des Verwalters, die Verfahrenskosten ausgelöst habe, in Betracht.

Denn der Verwalter habe die Pflicht, die Wohnungseigentümer in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss zu fassen.

Hierzu gehöre jedenfalls die Formulierung hinreichend bestimmter Beschlüsse und deren hinreichende Vorbereitung.

Entlastung des Verwalters - Der Praxistipp

1.

Die Entscheidung des LG Frankfurt liegt auf der Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs:

BGH, Urteil vom 04.12.2009 - V ZR 44/09

BGH, Beschluss vom 17.07.2003 - V ZB 11/03

2.

Ob Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter tatsächlich bestehen, ist in einem etwaigen Schadensersatzprozess zu prüfen.

Dabei haftet der Verwalter nach WEG schnell und zwar schneller als so manchem Verwalter lieb ist.

Weitere, in der Praxis häufige Pflichtverletzungen sind u. a. die fehlerhafte Jahresabrechnung oder die beschlusslose Vergabe von Instandhaltungs- / Instandsetzungsaufträgen.

3.

Führt eine Pflichtwidrigkeit des Verwalters zu einem Prozess, etwa zu einer Beschlussmängelklage nach § 46 WEG, so kann das Gericht die Prozesskosten dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG auferlegen.

Wenn es hiervon absieht, steht das Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter freilich nicht entgegen

BGH, Beschluss vom 18.08.2020 - V ZB 164/09.

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