Zentrale Heizungsanlage: Kann der Kellerraum Sondereigentum sein?

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall wollte die Eigentümerin des Grundstücks selbiges nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in zwei Wohnungseigentumseinheiten aufteilen.

Der Kellerraum, in dem die zentrale Heizungsanlage installiert war, sollte zu Sondereigentum erklärt werden.

Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab.

Begründung:

Ein Raum, in dem sich die – wie hier – zwingend im Gemeinschaftseigentum stehende, zentrale Heizungsanlage befinde, könne nur als Teil des gemeinschaftlichen Eigentums in das Grundbuch eingetragen werden.

Das gleiche gelte grundsätzlich auch für die Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zum Heizungsraum eröffnen.

Hiergegen richtete sich die teilende Eigentümerin mit ihrer Beschwerde.

Zu Recht?

Ja - nach Auffassung des OLG Bremen kann der Heizungsraum zu Sondereigentum erklärt werden, auch wenn sich die zentrale Heizungsanlage, die dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, darin befinde.

1.

Es sei zwar zutreffend, dass nach § 5 Abs. 2 WEG die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich seien, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein könnten, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befänden.

Auch stelle die streitgegenständliche, zentrale Heizungsanlage zweifellos eine Anlage dar, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer diene.

2.

Ein Raum indes, der eine Gemeinschaftseinrichtung wie die zentrale Heizungsanlage beherberge, müsse indes seinerseits nicht zwingend Gemeinschaftseigentum sein, denn anderenfalls ergäbe § 5 Abs. 2 letzter Halbs. WEG keinen Sinn.

Bleibe nämlich eine dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Anlage selbst dann Gemeinschaftseigentum, „wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume“ befinde, so folge daraus, dass die Zuordnung solcher Räume zum Sondereigentum jedenfalls nicht ausgeschlossen sei.

Auch der Bundesgerichtshof habe bereits entschieden, dass Sondereigentum an dem eine gemeinschaftliche Anlage beinhaltenden Raum vor allem dann in Betracht kommen könne, wenn der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage diene.

Ob der Raum, in dem die zentrale Heizungsanlage eines Objektes untergebracht sei, allein der Energieversorgung oder auch noch anderen Zwecken diene, bestimme sich in erster Linie nach den Nutzungsangaben in dem der Teilungserklärung anliegenden Aufteilungsplan.

Sofern diese nicht als verbindlich anzusehen sein sollten, sei maßgebend, ob der Raum nach seiner Art, Lage und Beschaffenheit, insbesondere auch seiner Größe, objektiv geeignet sei, neben der Unterbringung der Heizungsanlage noch andere, zumindest annähernd gleichwertige Nutzungszwecke zu erfüllen.

Untergeordnete oder lediglich periphere Nutzungsmöglichkeiten müssten indes außer Betracht bleiben; sie könnten den Charakter des Raums als Heizungsraum nicht in Frage zu stellen.

Eine subjektive, allein am Nutzungswillen des betroffenen Sondereigentümers orientierte Sichtweise erscheine nicht sachgerecht.

Denn sie würde diesem gestatten, die in der Teilungserklärung erfolgte fälschliche Zuordnung des Raums zum Sondereigentum durch eine wie auch immer geartete sekundäre Nutzung zu manifestieren.

Womöglich könnte er den Mangel der Teilungserklärung bereits dadurch heilen, dass er in den Ecken und Nischen des Heizungsraums – eben dort, wo gerade noch Platz ist – Gegenstände wie Kisten, Kartons oder Fahrräder abstellt.

3.

Eine Ausnahme von der grundsätzlich anzunehmenden Pflicht zur Begründung von Gemeinschaftseigentum an dem Kellerraum, in dem die zentrale Heizungsanlage untergebracht ist, sei dann zu machen, wenn der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage diene, wobei maßgeblich auf den Aufteilungsplan abgestellt werden könne.

Vorliegend sei nach dem insoweit maßgeblichen Aufteilungsplan der Raum, in dem die zentrale Heizungsanlage untergebracht sei, ein Bad.

Auch die Größe der Heizungsanlage, die nach den Ausführungen in der Beschwerde das Ausmaß eines größeren Reisekoffers habe, lasse im Verhältnis zur Raumgröße (8,24 qm)eine Nutzung als Bad unproblematisch zu.

Die zentrale Heizungsanlage sei somit für den Raum, in dem sie untergebracht sei, nicht prägend.

Etwas anderes könne gelten, wenn in einem Heizungsraum die Anlage den erheblichen Teil des Raumes einnehme oder wenn in dem Raum das Heizöl gelagert werde.

4.

Den schutzwürdigen Belangen der anderen Sondereigentümer werde bereits durch die Gestattungspflicht in § 14 Nr. 4 WEG Rechnung getragen.

Diese Gestattungspflicht könne aber auch durch Vereinbarung oder in der Teilungserklärung erweitert werden

Dies gelte entsprechend auch für die Zugangswege zu dem Raum, in dem sich die zentrale Heizungsanlage befinde.

Fazit:

Eine pragmatische Entscheidung des OLG Bremen, die dogmatisch gut begründet und unserer Auffassung nach zutreffend ist.

1.

Die Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG lautet wie folgt:

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Die hieraus durch das OLG Bremen gezogene Schlussfolgerung, dass Räume, in denen sich im Gemeinschaftseigentum befindliche Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen befinden, gerade nicht zwangsläufig dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, überzeugt.

Auch tragende Wände, die für den Bestand des Gebäudes erforderlich sind, befinden sich regelmäßig im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume. Niemand würde auf die Idee kommen, dass das ein Problem bei der Teilung derart sein könnte, dass diese Räume nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden können.

2.

Zwar hat der Bundesgerichtshof in den 90er Jahren entschieden, dass nicht nur Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, sondern auch Räume, die diese Anlagen beinhalten, und Zugänge und/oder Flure zu diesen Räumen.

In dem damals entschiedenen Fall wurde dies insbesondere auch damit begründet, dass die Heizungsanlage einen ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand erfordere.

Das dürfte in Anbetracht der heute gegebenen, technischen Möglichkeiten und der Weiterentwicklungen von Heizungsanlagen indes überholt sein.