Immobilienrecht | 05.08.2014

Aufklärungspflichten des Maklers bei Denkmalschutz

Joachim Muth

Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Das Oberlandesgerichts Oldenburg hat ein Urteil des Landgerichts Osnabrück bestätigt, in dem ein Immobilienmakler zur Rückzahlung von knapp 20.000 € Maklerprovision verurteilt wurde, weil es dessen Auffassung, der Makler habe seinen Anspruch wegen einer Verletzung seiner Aufklärungspflicht in entsprechender Anwendung des § 654 BGB verwirkt, teilt.

Aus der Pressemitteilung des OLG Oldenburg:

„Der Kläger hatte ein Haus in Nordhorn erworben und beim Makler nachgefragt, ob dieses Haus unter Denkmalschutz stehe. Dies verneinte der Makler zutreffend. Er verschwieg dabei aber, dass die Stadt Nordhorn als Denkmalschutzbehörde bereits angekündigt hatte, das Gebäude zur Prüfung der Denkmalschutzsituation zu besichtigen. Nachdem der Kläger das Objekt erworben hatte, wurde es tatsächlich unter Denkmalschutz gestellt.

Aus Sicht des Senats hat der Makler wegen der unvollständigen Auskunft seinen Provisionsanspruch verwirkt. Er hätte den Kläger darüber aufklären müssen, dass die Stadt Nordhorn mit der Frage des Denkmalschutzes des Objektes befasst war. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes habe ein Makler seinen Provisionsanspruch dann verwirkt, so der Senat, wenn er durch eine vorsätzliche oder zumindest grob leichtfertige Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in schwerwiegender Weise zuwiderhandelt und sich damit seines Lohnes als unwürdig erweist. Dazu gehöre auch, so die Richter weiter, wenn der Makler in einem für den Auftraggeber wichtigen Punkt vorsätzlich oder grob leichtfertig falsche oder unvollständige Angaben mache. Dabei gelte die Aufklärungspflicht unabhängig davon, ob bereits ein formelles Denkmalschutzverfahren eingeleitet gewesen sei. Sie umfasse vielmehr auch die Information, die Stadt Nordhorn wolle im Rahmen eines Besichtigungstermins überprüfen, ob ein formelles Denkmalschutzverfahren eingeleitet wird. Diese Information hätte nicht verschwiegen werden dürfen, zumal dem Makler durch die Nachfrage der Klägers bewusst gewesen sei, dass es diesem auf die Denkmalschutzeigenschaft des Gebäudes ankam.“

Die Entscheidung des OLG Oldenburg fügt sich nahtlos in eine Reihe obergerichtlicher Urteile zum Anwendungsbereich des § 654 BGB. Diese Vorschrift wird weit über ihren Wortlaut hinaus angewendet; obschon auch vorliegend Schadensersatzansprüche des Käufers nach § 280 BGB in Betracht kommen, wird der Makler bestraft.

Lesen Sie zur Möglichkeit der Verwirkung des Maklerlohnanspruchs nach § 654 BGB im Allgemeinen auch die Erläuterungen in unserem Lexikon des Maklerrechts hier.

Joachim Muth

Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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