Immobilienrecht | 31.07.2014

Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Maklerrechts: Verwirkung des Maklerlohnanspruchs

Joachim Muth

Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Verwirkung des Maklerlohnanspruchs

Gemäß § 654 BGB kommt es zu einer Verwirkung des Maklerlohnanspruchs und des Aufwendungsersatzspruchs, wenn der Makler „dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.“

Das bedeutet zunächst keineswegs, dass es dem Makler grundsätzlich untersagt wäre, für beide Parteien des Hauptvertrags tätig zu sein, obschon das dem gesetzlichen Leitbild des § 652 BGB entspricht. Nicht jede Doppeltätigkeit führt zu einer Verwirkung des Maklerlohnanspruchs; eine erlaubte Doppeltätigkeit kann sich einerseits selbstverständlich aus den vertraglichen Abreden mit beiden Vertragspartnern ergeben, andererseits jedoch auch aus dem Umstand, dass kein Interessenkonflikt besteht. Dabei ist die Rechtsprechung bei der Beantwortung der Frage, ob ein Interessenkonflikt vorliegt, recht großzügig.

Liegt eine grundsätzlich erlaubte Doppeltätigkeit vor, so ist der Makler nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Beschluss vom 26. März 1998 – III ZR 206/97) gehalten, sich als „ehrlicher Makler“ strenger Unparteilichkeit zu unterwerfen. Hält er sich hieran nicht, so verwirkt er seinen Lohnanspruch gemäß § 654 BGB. Eine Verwirkung des Maklerlohnanspruchs nach dieser Bestimmung kommt darüber hinaus selbstverständlich auch in Betracht, wenn der Makler eine unerlaubte Doppeltätigkeit ausübt, etwa bei einem Vertrauensmakler.

Rechtsprechung und Lehre haben den Anwendungsbereich des § 654 BGB seit langem über seinen Wortlaut hinaus ausgedehnt. Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs kommt praktisch auch immer dann in Betracht, wenn der Makler den Interessen des Auftraggebers leichtfertig oder gar vorsätzlich in so schwer wiegender Weise zuwider handelt, dass er seines Lohnes als unwürdig erscheint.

Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs kommt insbesondere in Betracht, wenn der Makler leichtfertig oder vorsätzlich falsche Auskünfte über den Gegenstand des Hauptvertrags erteilt (etwa über bestehenden oder geplanten Denkmalschutz) oder wenn er auf den Hauptvertrag entgegen den Interessen seines Kunden Einfluss nimmt, etwa indem er behauptet, eine Reduzierung des Kaufpreises komme von Seiten des Vertragspartners keinesfalls in Frage, ohne mit diesem überhaupt hierzu gesprochen zu haben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.05.1996 – 7 U 86/95). Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs tritt darüber hinaus ein, wenn der Makler die geschäftliche Unerfahrenheit seines Kunden ausnutzt und ihm eine tatsächlich nicht vorhandene rechtliche Bindung vorspiegelt (BGH, Urteil vom 18.03.1992 – IV ZR 41/91).

Joachim Muth

Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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