Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts,Teil 10

Jahresfrist:

Die Jahresfrist findet im Gesetz zweierlei Erwähnung, nämlich in § 556 Abs. 3 BGB. Sie spielt im wohnraummietrechtlichen, mangels Verweisung in § 578 BGB hingegen nicht im gewerberaummietrechtlichen Betriebskostenrecht eine entscheidende Rolle und zwar für Vermieter und Mieter. Denn mit deren Verstreichen sind einschneidende Rechtsfolgen für beide Parteien des Wohnraummietvertrags verbunden. Für den Vermieter ordnet zunächst § 556 Abs. 3 S. 2 BGB an, dass er im Falle der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen jährlich über diese abzurechnen und dem Mieter die entsprechende Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums, der i.d.R. dem Kalenderjahr enstpricht, mitzuteilen, also zuzustellen hat, sog. Abrechnungsfrist. Versäumt der Vermieter diese Frist schuldhaft, dann ist er mit einer Betriebskostennachforderung gegenüber dem Mieter ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Unter Nachforderung ist dabei der Betrag zu verstehen, der die im Abrechnungszeitraum geschuldeten Vorauszahlungen übersteigt, nicht jedoch rückständige Vorauszahlungen. Die Abrechnungsfrist wird dabei nur durch eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung des Vermieters gewahrt. Für den Mieter ordnet sodann § 556 Abs. 3 S. 5 BGB an, dass er Einwendungen gegen eine ihm durch den Vermieter erteilte Abrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach deren Zugang bei ihm dem Vermieter mitzuteilen hat, sog. Einwendungsfrist. Zu den mieterseitigen Einwendungen, die konkret und ggfs. erst nach vorheriger Belegeinsicht erhoben werden müssen bzw. können, gehört u.a. der Einwand der fehlenden Umlagefähigkeit einzelner Betriebskostenarten oder der Einwand des Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. Versäumt der Mieter die Einwendungsfrist schuldhaft, wird die Betriebskostenabrechnung verbindlich, Einwendungen sind dann nicht mehr möglich.

Jahressperrfrist:

Die sog. Jahressperrfrist findet Erwähnung in § 558 Abs. 1 S. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift darf das sog.  Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden, wobei Erhöhungen nach den §§ 559,560 BGB hierbei nicht berücksichtigt werden. Die Jahressperrfrist dient der Sicherung einer gewissen Kontinuität der Mietpreise. Wird ein Mietvertrag abgeschlossen oder einem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt, dann soll sich der Mieter für einen bestimmten Zeitraum auf die vereinbarte Miethöhe verlassen können. Die Jahressperrfrist – oder auch Wartefrist –  beginnt zu dem Zeitpunkt, ab dem die bisherige Miete erstmals zu zahlen war. Bei einem neuen Mietvertrag ist dies der vertraglich vereinbarte Mietbeginn, nicht das – oftmals vorgelagerte – Mietvertragsabschlussdatum. Die Frist ist vom Zugangszeitpunkt des neuen Mieterhöhungsverlangens beim Mieter rückwärts zu berechnen. Ein vor Ablauf der Jahressperrfrist formuliertes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam.

Jugendwohnheim:

Der Begriff „Jugendwohnheim“ findet Erwähnung in § 549 Abs. 3 BGB. Diese Vorschrift stellt eine Sonderregelung in Bezug auf Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen dar und erklärt zahlreiche wohnraummietrechtliche Vorschriften in Zusammenhang mit derartigen Mietverhältnissen für nicht anwendbar. Nicht zur Anwendung kommen nach § 549 Abs. 3 BGB dabei elementare Vorschriften des wohnraummietrechtlichen Mieterschutzes, namentlich die Vorschriften zur Mieterhöhung (§§ 557 ff. BGB), zum Mieterschutz im Falle der ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses (§§ 573 ff. BGB), zur Befristung des Mietvertrags (§ 575 BGB) und zum Mieterschutz bei der Begründung von Wohnungseigentum (§§ 577 ff BGB). Dies hat u.a. zur Folge, dass eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung und eine ordentliche Kündigung ohne Grund, also ohne berechtigtes Interesse, möglich sind. Des Weiteren können derartige Mietverhältnisse ohne weiteres befristet werden. In Anbetracht dessen sind die Begriffe Studenten- und Jugendwohnheim restriktiv auszulegen, wobei der Enstehungsgeschichte des § 549 Abs. 3 BGB entscheidende Bedeutung zukommt. Der Gesetzgeber hat die Einschränkung im Bereich des sozialen Mieterschutzes u. a. nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Diese Zielrichtung muss sich in einem entsprechenden Belegungskonzept niederschlagen. So liegt ein Studentenwohnheim nicht schon deshalb vor, weil die in einem Anwesen gelegenen Wohnungen weit überwiegend oder gar ausschließlich an Studenten vermietet werden. Erforderlich ist vielmehr ein abstrakt-generellen Kriterien folgendes soziales Rotationssystem.

Der nächste Teil unserer blog-Reihe „Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts“  ist gewidmet dem Buchstagen K wie …… – und erscheint in Kürze!