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Gewerberaummietrecht: Instandhaltungsklauseln wirksam?

von Ralf Schulze Steinen | 05.11.2014

Gewerberaummietrecht: Instandhaltungsklauseln wirksam?

 

Im Gewerberaummietrecht verstößt eine Klausel, die den Gewerberaummieter zur Tragung der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseinrichtungen verpflichtet, gegen § 307 BGB und ist unwirksam, wenn die Klausel keine höhenmäßige Beschränkung der Kosten (-beteiligung) enthält.

 

Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.09.2014, Az. XII ZR 56/11 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall enthielt der zwischen den Parteien bestehende Gewerberaummietvertrag folgende Klausel:

§ 8/II

Nebenkosten

Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Die Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies Kosten für:

– Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebes, der Wartung und Pflege, und die Instandhaltung sowie des Energieverbrauchs aller Einrichtungen, die Heizungs- und Lüftungsanlage betreffen, sowie einschließlich der Beheizung der Passage, sowie die Kosten für die Verbrauchserfassung und Abrechnung.

Die klagende Mieterin hielt die Klausel in Bezug auf die Abwälzung der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseinrichtungen mangels höhenmäßiger Beschränkung für unwirksam. Sie verlangte deshalb Rückzahlung von auf Grundlage dieser Klausel an die beklagte Vermieterin geleisteter Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten.

Zu Recht?

Ja – der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH gibt der Mieterin Recht.

§ 8/II des Mietvertrages  benachteilige die Mieterin gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB unangemessen, soweit ihr anteilig die Erhaltungslast für das gesamte Einkaufszentrum ohne Kostenobergrenze auferlegt werde. Die Überwälzung der gesamten Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums weiche insoweit erheblich vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages ab.

1.

Zwar könne die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur im Gewerberaummietrecht auch formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstrecke, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen seien.

2.

Die grundsätzlich zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild – § 535 Abs. 1 S. 2 BGB – finde im Gewerberaummietrecht aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt werde.

Damit würden dem Mieter nämlich auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm würden dadurch, dass er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfinde, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar sei. Darüber hinaus würden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so dass auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen würden.

Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages seien auch im Gewerberaummietrecht nicht gerechtfertigt, sondern würden den Mieter unangemessen benachteiligen.

Fazit:

Die Entscheidung überrascht nicht, sondern liegt auf der Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Bereits im Jahr 2006 hatte der BGH zum Gewerberaummietrecht entschieden, dass die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach gegen § 9 AGB-Gesetz/§ 307  BGB verstößt.

Die Argumentation ist damals wie heute die gleiche:

Es kann nicht richtig sein, dass sich ein Mieter an Instandsetzungs-/Instandhaltungskosten (einschränkungslos) zu beteiligen hat, die nicht er, sondern ein Dritter verursacht hat.

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