Hilfsweise fristgerechte Kündigung bei Zahlungsverzug möglich!

Hilfsweise fristgerechte Kündigung bei Zahlungsverzug möglich!

1. Eine hilfsweise fristgerechte Kündigung kann mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs verbunden werden.

2. Eine die fristlose Kündigung heilende Schonfristzahlung des Mieters oder Verpflichtungserklärung hat auf die hilfsweise fristgerechte Kündigung keine Auswirkung, insbesondere geht diese nicht „ins Leere“.

Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteile vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17, entschieden.

Der Fall:

Wegen Zahlungsverzugs erklärten die klagenden Vermieter gegenüber den beklagten Mietern eine fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung.

Die Mieter beglichen die Mietrückstände binnen der sich aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ergebenden sog. Schonfrist, weshalb die fristlose Kündigung unwirksam wurde.

Dennoch erhoben die Vermieter jeweils Räumungsklagen und zwar gestützt auf die hilfsweise fristgerechte Kündigung.

Das LG Berlin wies die Räumungsklagen ab.

Begründung:

Zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der hilfsweise fristgerechten Kündigung habe ein Mietverhältnis aufgrund der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden.

Zu Recht?

Die Entscheidung:

Nein – der BGH hebt die Entscheidungen des LG Berlin auf.

1.

Ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch eine hilfsweise fristgerechte Kündigung ausspreche, erkläre diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung.

Vielmehr bringe er aus objektiver Mietersicht regelmäßig weiterhin zum Ausdruck, dass die fristgerechte Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung infolge einer sog. Schonfristzahlung oder sog. Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nachträglich unwirksam werde – § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB.

2.

Entgegen der Auffassung des LG Berlin habe eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig erklärte, hilfsweise fristgerechte Kündigung „ins Leere“ ginge.

Indem das LG Berlin allein darauf abgestellt habe, dass eine in materieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis – zunächst – auflöse, habe es die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge außer Acht gelassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt, auf den sich die hilfsweise fristgerechte Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stütze, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

 

Praxishinweis:

Die Entscheidung des BGH konnte nicht anders ausfallen.

Es entsprach und entspricht – absolut – herrschender Auffassung in der mietrechtlichen Rechtsprechung und Literatur, dass eine hilfsweise erklärte fristgerechte Kündigung möglich ist und diese im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung zum Tragen kommt, weil beides auf sie keine Wirkung hat – mehr dazu finden Sie hier.

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Ralf Schulze Steinen,Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.