Mietrecht | 22.01.2021

Miete zahlen trotz Corona?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Die Rechtslage im Wohn- und Gewerberaummietrecht ist nach wie vor unklar.

 

Die bisherige Rechtsprechung ist uneinheitlich, eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs gibt es noch nicht.

Jetzt hat der Gesetzgeber reagiert, das könnte vor allem Gewerberaummietern helfen!

Miete zahlen trotz Corona?

Vor Kurzem haben wir über eine Entscheidung des AG Düsseldorf zu obiger Frage berichtet - und zwar hier:

Der Mieter hatte beim AG Düsseldorf keine guten Karten!

So sieht es auch die Mehrheit der anderen Gerichte, die sich mit der Frage "Miete zahlen trotz Corona" bislang beschäftigen mussten:

Sie entscheiden "vermieterfreundlich".

D.h.:

Entweder die Frage "Miete zahlen trotz Corona" wird ohne Ausnahmen bejaht.

Oder die Voraussetzungen für eine Ausnahme werden derart hoch angesetzt, dass diese kaum jemals vorliegen werden.

Der Gesetzgeber hat deshalb jüngst gehandelt - zu Gunsten der Mieter.

Im Anschluss deshalb ein Überblick über den derzeitigen Stand der Rechtsprechung und die - teilweise - geänderte Rechtslage.

Miete zahlen trotz Corona? - Worum es geht

1. Vor allem im Gewerberaummietrecht spielt die Beantwortung obiger Frage eine große Rolle.

Ein Beispiel:

Herr R. betreibt eine Diskothek in von ihm hierfür angemieteten Gewerberäumen.

Nach der in seinem Bundesland geltenden Coronaverordnung - in Baden - Württemberg ist das z.B. § 13 Abs. 1 Nr. 14 - ist der Betrieb der Diskothek untersagt.

Herr R. erzielt deshalb seit Monaten keinerlei Umsatz.

Das ist seiner Vermieterin bekannt, die indes auf die Zahlung der monatlichen Miete - ein fünstelliger Betrag! - besteht.

Herr R. emfindet das als ungerecht. Er ist der Auffassung, keine Miete zahlen zu müssen, weil er die Mietsache nicht zum Betrieb seiner Diskothek nutzen kann.

2. Im Wohnraummietrecht kann sich die Frage "Miete zahlen trotz Corona" zwar theoretisch auch stellen.

Es ist jedoch, da wohnen - noch - erlaubt ist, letztlich keine mit obigem Beispiel auch nur ansatzweise vergleichbare Konstellation vorstellbar, weshalb hierauf im Anschluss nicht näher eingegangen wird.

Miete zahlen trotz Corona? - Rechtsprechungsüberblick

Bleiben wir also bei obigem Beispiel aus dem Gewerberaummietrecht.

Herr R. fragt sich also:

Muss ich Miete zahlen trotz Corona bzw. trotz Betriebsuntersagung?

1. Keine gesetzliche Spezialvorschrift

Vorab:

Auch wenn man immer wieder anderes hört oder lesen kann, vor allem im Internet:

Es gibt und es gab auch nie eine gesetzliche Sondervorschrift, nach der die Mietzinszahlungspflicht des Mieters infolge der Auswirkungen der sog. Corona - Krise suspendiert oder gar aufgehoben ist bzw. war.

2. Anwendbarkeit des BGB

Die Frage "Miete zahlen trotz Corona" ist also auf Grundlage der Vorschriften des BGB zu lösen.

In Betracht kommt u.a. die Anwendung folgender Vorschriften

  • § 536 BGB - Mietmangel / Mietminderung auf "Null"
  • §§ 275,326 BGB - Unmöglichkeit / Befreiung von der Mietzahlungspflicht
  • § 313 BGB - Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage

3. Stand der Rechtsprechung

Die bisherige Rechtsprechung lässt sich wie folgt zusammenfassen bzw. aufgliedern:

a. Einen Mietmangel i. S. v. § 536 BGB infolge der coronabedingten Betriebsschließung haben das

LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 - 23 O 753/20

LG München I, Urteil vom 22.09.2020 - 3 O 4495/20

AG Pinneberg, Urteil vom 17.11.2020 - 81 C 18/20

angenommen und entschieden "mieterfreundlich".

Die Anwendbarkeit von § 536 BGB abgelehnt haben u. a. das

LG Stuttgart, Urteil vom 19.11.2020 - 11 O 215/20

LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 - 12 O 154/20

LG München II, Urteil vom 06.10.2020 - 13 O 2044/20

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.10.2020 - 2 - 15 O 23/20

LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20 (Berufung eingelegt)

LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20 (Berufung eingelegt)

AG Düsseldorf, Urteil vom 10.11.2020 - 45 C 245/20

b. Die Anwendbarkeit der §§ 275, 326 BGB ist bislang unisono abgelehnt worden.

c. Die Gerichte, die die Anwendbarkeit der §§ 536, 326, 275 BGB zur Beantwortung der Frage "Miete zahlen trotz Corona" ablehnen, landeten letztlich bei der Prüfung von § 313 BGB.

Dessen Voraussetzungen sind hoch, rechtlich und tatsächlich schwierig, außerdem vom Mieter darzulegen und zu beweisen.

Lediglich in dem durch das LG Mönchengladbach entschiedenen Fall sowie durch das

LG München I, Urteil vom 05.10.2020 - 34 O 6013/20

wurde ein Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung - Reduzierung der Miete auf 50 % - bejaht.

Miete zahlen trotz Corona? - Art. 240 EGBGB § 7 n.F.

Dass die Antwort auf obige Frage unklar - vllt. sogar ungerecht - und die Rechtsprechung insoweit uneinheitlich ist, hat nun auch der Gesetzgeber erkannt.

Am 17.12.2020 hat der Deutsche Bundestag deshalb das Gesetz zu Miet- und Pachtverhältnissen während der COVID-19-Pandemie verabschiedet.

Jedenfalls im Anwendungsbereich des § 313 BGB existiert nun eine gesetzliche Hilfestellung:

"Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand i.S.d. § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwer wiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden."

Ob das hilft, wird sich zeigen...Lassen sich sich durch uns beraten!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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