Mietrecht | 01.12.2020

Mietminderung wegen Corona?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Eine Mietminderung wegen Corona bzw. einem coronabedingten Betriebsverbot kommt nicht in Betracht.

 

Dies hat das AG Düsseldorf, Urteil vom 10.11.2020 – 45 C 245/20 entschieden.

 

Mietminderung wegen Corona - Noch immer bestimmt die sog. Corona-Pandemie bzw. die infolgedessen durch die Politik angeordneten Einschränkungen unser Leben.

Auch im Rechtsleben stellen sich unzählige Fragen, deren Beantwortung ebenso unklar und offen ist wie die Frage nach der Rückkehr zur Normalität.

Erste - divergierende - Entscheidungen lassen erkennen, dass die Gerichte auch im Mietrecht nicht wirklich wissen bzw. uneins sind, wie die coronabedingten Rechtsprobleme gelöst werden sollen.

Mietminderung wegen Corona - Der Fall

Zwischen dem klagenden Vermieter und der beklagten Mieterin bestand ein Geschäftsraummietvertrag. Beide stritten um eine Mietminderung wegen Corona.

In den Mieträumen betrieb die Mieterin vereinbarungsgemäß ein Café.

Aufgrund eines Erlasses bzw. einer Coronaverordnung wurde ein Betriebsverbot verhängt.

Die Mieterin war der Meinung, dies begründe einen Mietmangel. Eine Mietminderung sei deshalb gerechtfertigt. Denn die Mietsache könne sie nun nicht mehr nutzen. Die Mieterin zahlte deshalb keine Miete mehr.

Der Vermieter war mit der Mietminderung wegen Corona nicht einverstanden.

Es gehe nicht zu seinen Lasten, wenn der Betrieb des Cafés durch Gesetz untersagt sei. Grundsätzlich seien die Mieträume ja nach wie vor hierzu geeignet.

Mietminderung wegen Corona - Die Entscheidung

Das AG Düsseldorf gibt dem Vermieter Recht und verurteilt die Mieterin zur Zahlung der geminderten Miete.

1.

Zwar könnten öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen einen Mietmangel begründen, insbesondere bei der Vermietung von Gewerberäumen.

Voraussetzung sei aber, dass die Beschränkungen ihre Ursache in dem Zustand, der Beschaffenheit oder der Lage der Mietsache finden.

2.

Beschränkungen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigten, würden hingegen allein in dessen Risikobereich fallen.

Denn der sei Vermieter nur verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht.

Das sog. Verwendungsrisiko trage mithin der Mieter allein.

3.

Die hoheitlichen Maßnahmen während der Corona-Pandemie dienten dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren.

Sie knüpften nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters.

Es sei mithin ausschließlich dessen Verwendungsrisiko betroffen. Eine Mietminderung wegen Corona komme deshalb nicht in Betracht.

Praxistipp

1.

Die Beantwortung der Frage, ob eine Mietminderung wegen Corona gerechtfertigt ist oder nicht, spielt in der Praxis nahezu ausschließlich im Gewerberaum-/Geschäftsraummietrecht eine Rolle, insbesondere bei einem Betriebsverbot:

Kann es richtig sein, dass der Mieter trotz coronabedingtem Betriebsverbot weiterhin die volle Miete zahlen muss?

2.

Das AG Düsseldorf schließt sich betreffend die Frage nach einer Mietminderung wegen Corona einer weit verbreiteten Auffassung an, die auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2011 zu einem Raucherschutzgesetz erging.

Unseres Erachtens kann man das auch anders sehen. Auch das LG München I hat jüngst einen Mietmangel bejaht.

3.

Selbst wenn sich die ablehnende Auffassung des AG Düsseldorf zur Mietminderung wegen Corona durchsetzen sollte, bedeutet das nicht die endgültige Antwort auf obige Frage.

Denn es gibt weitere rechtliche Möglichkeiten, die Frage nach der Mietzinszahlungspflicht des Mieters trotz coronabedingtem Betriebsverbot zu verneinen.

Welche? Sprechen Sie uns an - wir helfen Ihnen!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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