Mietrecht | 11.09.2013

Vorenthaltung der Mietsache: Wann ist Nutzungsentschädigung zu zahlen?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Eine Vorenthaltung der Mietsache i. S. d. § 546a BGB liegt nicht schon dann vor, wenn der Mieter die Mietsache in heruntergekommenem Zustand und/oder versehen mit seinerseits eingebrachten, aber nicht entfernten Einrichtungen zurückgibt; solches stellt lediglich eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht dar, die den Vermieter auch nicht zur Ablehnung der Rücknahme berechtigt.

Dies hat das Oberlandesgericht Brandenburg mit Urteil vom 16.07.2013, Az. 6 U 11/12 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall gab der Mieter die Gewerberäumlichkeiten in heruntergekommenem Zustand zurück, hatte Einrichtungen seinerseits nicht entfernt. Der Vermieter sah hierin eine Vorenthaltung der Mietsache i.S.d. § 546a BGB unter verlangte Nutzungsentschädigung in Höher der zuletzt vereinbarten Miete

Zu Recht?

Nein – das OLG Brandenburg hebt auf die Berufung des Mieters das erstinstanzliche Urteil, nach dem letzterer zur Zahlung von Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache verurteilt worden war, auf und weist die Klage des Vermieters insoweit ab.

1.

Zwar habe der Beklagte unstreitig die auf seine Veranlassung eingezogenen Zwischenwände und die eingebauten Bäder und WC´s nicht entfernt und damit gegen seine vertragliche Rückbaupflicht verstoßen. Auch sei es zutreffend, dass der Rückbau selbiger Kosten in nicht unerheblicher Höhe erfordere.

2.
Eine Vorenthaltung der Mietsache sei aber dennoch nicht vorliegend.

a.

Vorenthaltung der Mietsache bedeute die Nichterfüllung der Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1 BGB gegen den Willen des Vermieters.  Seine Rückgabepflicht erfülle der Mieter, wenn er die Mietsache räume und die Verfügungsgewalt über sie vollständig aufgebe, bei Räumen in der Regel durch Schlüsselübergabe und vollständiger Entfernung der Sachen des Mieters.

b.

In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befinde, sei für die Rückgabe selbst grundsätzlich ohne Bedeutung. Deshalb könne allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand und/oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlasse, keine Vorenthaltung der Mietsache gesehen werden. Habe die Räumung stattgefunden, befinde sich die Mietsache aber nicht in vertragsgerechtem Zustand, gerate der Vermieter in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme verweigere.

Nur ganz ausnahmsweise könne der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entferne, der Annahme einer Rückgabe entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung der Mietsache begründen. Dies sei etwa dann der Fall, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjektes anzunehmen sei.  Einer Vorenthaltung der Mietsache stehe dies nur gleich, wenn hierdurch eine anschließende Nutzung durch den Vermieter vollständig verhindert werde. Da die Nutzungsentschädigung als Ausgleich für die nachvertragliche Leistung des Vermieters der Möglichkeit der weiteren Nutzung durch den Mieter dienen solle und gerade keinen Schadensersatzanspruch darstelle, müsse eine nicht nur unerhebliche Weiternutzung durch den Mieter vorliegen. Andernfalls liege nur eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht vor, die zu Schadensersatzansprüchen führen könne, den Vermieter jedoch nicht zur Ablehnung der Rücknahme berechtige.

Fazit:

Die Entscheidung des OLG Brandenburg ist richtig. Sie liegt insbesondere auch auf der Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Ob eine Vorenthaltung der Mietsache i. S. d. § 546 a BGB vorliegt oder lediglich eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht, ist eine im konkreten Einzelfall zu beantwortende Frage.

Aber auch in letzterem Fall ist der Vermieter nicht rechtslos gestellt. Er kann Schadensersatz geltend machen, insbesondere auch wegen entgangener Mieteinnahmen. Die Voraussetzungen eines solchen Schadensersatzanspruches allerdings, für den der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig ist, sind ungleich höher als jene, die im Falle des § 546a BGB vorliegend sein müssen.

Mehr zum  Thema „Rückgabe der Mietsache“ finden Sie hier.

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Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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